Cập nhật pháp luật mới nhất về công chứng vay vốn thế chấp
Trong bối cảnh nhu cầu vay vốn ngân hàng ngày càng tăng, việc đảm bảo tính pháp lý cho hợp đồng vay và thế chấp tài sản trở nên đặc biệt quan trọng. Công chứng vay vốn thế chấp không chỉ là thủ tục hành chính bắt buộc mà còn là cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch. Từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 cùng các quy định liên quan chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều điểm mới ảnh hưởng trực tiếp đến quy trình công chứng, đăng ký và xử lý tài sản thế chấp. Bài viết dưới đây sẽ cập nhật đầy đủ các quy định pháp luật mới nhất về công chứng vay vốn thế chấp.
1. Căn cứ pháp lý mới nhất về công chứng vay vốn thế chấp
Việc công chứng hợp đồng vay và thế chấp được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật quan trọng, cụ thể gồm:
Bộ luật Dân sự năm 2015:
Điều 317 và 318 quy định rõ về hợp đồng thế chấp tài sản.
Điều 119 quy định về hình thức của hợp đồng dân sự.
Điều 129 quy định về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ hình thức.
Luật Công chứng năm 2014:
Điều 4 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng.
Điều 34 và 35 quy định thẩm quyền và trình tự công chứng hợp đồng.
Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025):
Điều 122, Điều 168 và Điều 169 quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Luật cũng bổ sung quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, mở rộng phạm vi được phép thế chấp.
Như vậy, từ năm 2025, pháp luật đã thống nhất yêu cầu công chứng đối với mọi hợp đồng thế chấp có liên quan đến bất động sản nhằm tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi cho các bên trong giao dịch vay vốn.
2. Quy định cụ thể về công chứng vay vốn thế chấp theo Luật mới
2.1. Hình thức bắt buộc của hợp đồng thế chấp
Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 122 Luật Đất đai 2024, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và công chứng. Trường hợp không công chứng, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
2.2. Thẩm quyền và phạm vi công chứng
Căn cứ Điều 34 Luật Công chứng 2014, việc công chứng hợp đồng thế chấp tài sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có tài sản thế chấp. Trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, công chứng viên có quyền xác minh tình trạng pháp lý của tài sản qua cơ quan đăng ký đất đai hoặc cơ quan quản lý xây dựng.
2.3. Thời điểm có hiệu lực và giá trị pháp lý
Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng viên ký tên, đóng dấu và có giá trị chứng cứ, không phải chứng minh lại trong quá trình tố tụng (theo Điều 5 Luật Công chứng 2014). Sau khi công chứng, hợp đồng cần được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai để phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.
3. Quy trình công chứng vay vốn thế chấp theo quy định mới
3.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Người vay và ngân hàng phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm:
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất.
Dự thảo hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp.
Giấy tờ ủy quyền (nếu người ký không phải chủ sở hữu tài sản).
Hồ sơ thẩm định giá trị tài sản thế chấp (nếu ngân hàng yêu cầu).
3.2. Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Công chứng viên kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ, quyền sở hữu tài sản, năng lực hành vi dân sự của các bên và nội dung hợp đồng. Nếu hồ sơ hợp lệ, công chứng viên sẽ tiếp nhận, nhập dữ liệu và hẹn ngày ký công chứng.
3.3. Bước 3: Ký kết và chứng nhận hợp đồng
Các bên ký trước mặt công chứng viên, người công chứng ghi lời chứng, ký tên, đóng dấu. Từ thời điểm này, hợp đồng chính thức có giá trị pháp lý.
3.4. Bước 4: Đăng ký giao dịch bảo đảm
Sau khi hoàn tất công chứng, ngân hàng hoặc bên vay tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai. Đây là bước quan trọng để hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.
4. Ví dụ minh họa thực tế về công chứng vay vốn thế chấp
Trường hợp 1: Anh Hùng vay 3 tỷ đồng tại Ngân hàng X để mở nhà xưởng, dùng quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh làm tài sản thế chấp. Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng thế chấp phải được công chứng. Anh Hùng và ngân hàng lập hợp đồng tại Văn phòng công chứng, sau đó đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai. Khi anh Hùng mất khả năng trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản theo đúng quy định, hợp đồng không bị tranh chấp hiệu lực.
Trường hợp 2: Chị Hoa vay bạn thân 1 tỷ đồng để kinh doanh, dùng nhà ở làm thế chấp nhưng chỉ lập giấy viết tay. Khi chị Hoa không trả nợ, người cho vay khởi kiện nhưng tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do không công chứng và vi phạm quy định về hình thức. Người cho vay không được xử lý tài sản thế chấp, gây thiệt hại lớn.
Qua hai ví dụ trên, có thể thấy công chứng vay vốn thế chấp không chỉ bảo đảm quyền lợi cho ngân hàng mà còn giúp người vay tránh được tranh chấp pháp lý không đáng có.
5. Điểm mới trong quy định về công chứng vay vốn thế chấp theo Luật Đất đai 2024
Mở rộng phạm vi thế chấp: Cho phép thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản, tài sản hình thành trong tương lai, nhà ở hình thành sau đầu tư xây dựng.
Tăng tính minh bạch trong giao dịch: Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với mọi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Kết nối dữ liệu công chứng – đất đai: Cơ quan công chứng có thể tra cứu trực tuyến thông tin pháp lý về quyền sử dụng đất, giúp giảm rủi ro giả mạo giấy tờ.
Đẩy mạnh chuyển đổi số: Cho phép đăng ký công chứng điện tử, lưu trữ hợp đồng thế chấp trên hệ thống dữ liệu quốc gia về đất đai, tạo thuận lợi cho ngân hàng và người dân.
Công chứng vay vốn thế chấp đóng vai trò then chốt trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho cả người vay và ngân hàng. Với Luật Đất đai 2024 và các quy định mới có hiệu lực từ năm 2025, quy trình công chứng được hoàn thiện hơn, minh bạch hơn và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các bên trong giao dịch.
Để tránh rủi ro, người dân và doanh nghiệp khi vay vốn nên thực hiện công chứng hợp đồng vay và thế chấp tài sản tại tổ chức hành nghề công chứng hợp pháp, đồng thời đăng ký giao dịch bảo đảm đầy đủ để hợp đồng có hiệu lực pháp lý bền vững.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
