Sang tên sổ đỏ mà người bán không đưa thì thế nào?
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều trường hợp người bán không đưa Sổ đỏ dù đã nhận tiền dẫn tới việc người mua chưa có Sổ đỏ đứng tên mình. Nếu việc chuyển nhượng hợp pháp thì người nhận chuyển nhượng không phải quá lo lắng khi bên kia không trao Giấy chứng nhận vì có căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng mà có cách xử lý khác nhau. Vậy sang tên sổ đỏ mà người bán không đưa sổ đỏ thì làm thế nào?
>>> Xem ngay: Sổ đỏ là gì ? Phân biệt sổ đỏ và sổ hồng chỉ bằng các cách đơn giản.
1. Chưa sang tên sổ đỏ mà chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
…”
Theo đó, ngay cả khi người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà chỉ có hợp đồng chuyển quyền theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mà nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới.
>>> Xem thêm: Khi chuyển nhượng thực hiện thủ tục công chứng xong mới giao tiền được không?
Hay nói cách khác, khi người chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận thì người nhận chuyển nhượng vẫn được quyền nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới mà không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ mà nếu có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.
Lưu ý: Mặc dù thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới nhưng không phải là thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
* Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà người nhận chuyển nhượng có hợp đồng theo quy định nhưng người chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận như sau:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định.
Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
* Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ được quy định như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
2. Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay
Nếu người chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận để thực hiện thủ tục sang tên thì căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng giải quyết.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng như giá, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức giải quyết tranh chấp,… Liên quan đến nghĩa vụ trao Giấy chứng nhận thì có 02 khả năng xảy ra:
Trường hợp 1: Hợp đồng ghi nhận việc người chuyển nhượng phải trao Giấy chứng nhận
Hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực đều ghi nhận nghĩa vụ của người chuyển nhượng là trao Giấy chứng nhận và các giấy tờ khác có liên quan để thực hiện thủ tục sang tên.
Nếu người chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận theo quy định của hợp đồng thì người nhận chuyển nhượng có quyền khởi kiện. Người chuyển nhượng có thể phải mất 02 khoản tiền sau:
– Phạt vi vi phạm hợp đồng nếu hợp đồng có điều khoản này; mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận.
– Bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra trên thực tế; bên yêu cầu bồi thường có nghĩa vụ chứng minh thiệt hại.
Trường hợp 2: Hợp đồng không có điều khoản ghi nhận người chuyển nhượng phải trao Giấy chứng nhận
>>> Xem thêm: Những thông tin cần bạn cần biết trước khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ nhà đất
Mặc dù khi soạn hợp đồng chuyển nhượng có thể sơ suất mà không “quên” điều khoản này thì người nhận chuyển nhượng vẫn được quyền khởi kiện để yêu cầu bên kia trao Giấy chứng nhận.
Kết luận: Mặc dù người bán không đưa Sổ đỏ để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên thì bên mua vẫn có đủ cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nếu các bên đủ điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng, hình thức hợp đồng không vi phạm quy định pháp luật. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch