Chủ nhà bán nhà đang cho thuê: quyền lợi của người thuê được đảm bảo ra sao?
Tình huống chủ nhà bán nhà đang cho thuê xảy ra khá phổ biến, đặc biệt tại các đô thị lớn. Điều khiến nhiều người thuê lo lắng là: “Liệu hợp đồng thuê có còn hiệu lực khi nhà bị bán?”, “Có bị yêu cầu rời đi sớm?”, hay “Có quyền ưu tiên mua nhà không?”. Bài viết sau sẽ giúp bạn hiểu rõ quyền lợi người thuê khi chủ nhà bán, dựa trên quy định pháp luật hiện hành.
1. Hợp đồng thuê nhà có còn hiệu lực khi chủ nhà bán?
Câu trả lời là có, nếu hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn và được lập hợp pháp.
Căn cứ pháp lý
Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thứ ba ngay tình:
“Trong trường hợp tài sản cho thuê được chuyển quyền sở hữu cho người khác thì hợp đồng thuê tài sản vẫn có hiệu lực đối với bên nhận chuyển quyền sở hữu, trừ khi có thỏa thuận khác.”
=> Như vậy, người mua nhà phải tôn trọng hợp đồng thuê đã ký, trừ khi có thỏa thuận khác giữa ba bên (bên mua, bên bán và bên thuê).
2. Quyền lợi người thuê khi chủ nhà bán
2.1. Được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng
Người thuê có quyền sử dụng nhà thuê cho đến khi hợp đồng hết hạn. Chủ nhà mới không được yêu cầu người thuê rời đi nếu chưa hết thời hạn, trừ khi:
Có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chấm dứt khi nhà được bán;
Hai bên cùng thống nhất chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
2.2. Được quyền ưu tiên mua nhà
Theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014:
“Trường hợp bên cho thuê nhà ở là cá nhân bán nhà ở đang cho thuê thì người thuê có quyền được ưu tiên mua nếu các bên không có thỏa thuận khác.”
Tức là, người thuê có quyền mua trước người ngoài với giá và điều kiện tương đương nếu chủ nhà quyết định bán. Tuy nhiên, quyền này chỉ áp dụng khi thuê nhà ở, không áp dụng với thuê mặt bằng kinh doanh.
2.3. Được hoàn lại tiền cọc nếu hợp đồng bị chấm dứt sớm
Nếu có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng sớm do nhà bị bán, bên thuê phải được trả lại tiền đặt cọc, và có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có cơ sở.
3. Chủ nhà cần làm gì khi muốn bán nhà đang cho thuê?
3.1. Thông báo cho bên thuê bằng văn bản
Chủ nhà có trách nhiệm thông báo trước cho người thuê về việc bán nhà, đặc biệt nếu có thể ảnh hưởng đến thời gian thuê.
3.2. Hỗ trợ người thuê trong việc chuyển giao quyền thuê
Nếu nhà được bán, hợp đồng thuê có thể chuyển sang người mua. Chủ cũ cần:
Cung cấp hợp đồng thuê gốc cho người mua;
Cam kết chuyển giao đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng;
Ký phụ lục nếu cần thay đổi thông tin bên cho thuê.
4. Các tình huống thực tế thường gặp về quyền lợi người thuê khi chủ nhà bán
Trường hợp 1: Người thuê bị ép rời đi sớm
Chị L. thuê một căn hộ tại quận 7, TP.HCM với thời hạn 12 tháng. Sau 6 tháng, chủ nhà bán căn hộ và yêu cầu chị dọn ra trong 7 ngày. Do không có điều khoản cho phép chấm dứt khi bán, và không có thông báo trước, chị L. đã gửi đơn khiếu nại. Cuối cùng, bên bán phải hoàn tiền cọc và bồi thường thêm 1 tháng tiền thuê theo yêu cầu.
Trường hợp 2: Người thuê được ưu tiên mua lại căn nhà
Anh K. thuê một căn nhà 2 tầng tại Đống Đa, Hà Nội. Khi chủ nhà có ý định bán, anh K. đã sử dụng quyền ưu tiên mua, thương lượng được mức giá phù hợp và hoàn tất mua bán, không phải chuyển nhà.
>>> Xem thêm: Quy trình công chứng giấy tờ nhà đất tại văn phòng công chứng từ A – Z
5. Lưu ý của quyền lợi người thuê khi chủ nhà bán
5.1. Ghi rõ điều khoản về quyền ưu tiên và xử lý khi nhà bị bán
Ví dụ:
“Trong thời hạn thuê, nếu bên cho thuê có nhu cầu chuyển nhượng nhà, bên thuê có quyền tiếp tục sử dụng đến hết hợp đồng hoặc được ưu tiên mua với giá tương đương bên thứ ba.”
5.2. Đề nghị công chứng hợp đồng nếu thời gian thuê dài
Hợp đồng thuê nhà trên 6 tháng nên được công chứng để tăng tính pháp lý, nhất là khi người thuê có nhu cầu ổn định lâu dài hoặc đầu tư sửa chữa.
Quyền lợi người thuê khi chủ nhà bán là vấn đề cần được xem xét kỹ lưỡng trong hợp đồng thuê nhà. Theo quy định pháp luật, người thuê hoàn toàn có quyền tiếp tục thuê nhà hoặc được ưu tiên mua nếu đủ điều kiện. Để tránh tranh chấp, hai bên nên ký kết hợp đồng rõ ràng, minh bạch, và có thể công chứng nếu cần thiết.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
