Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuMua nhà đất có tường chung hoặc cột chung với hàng xóm tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tranh chấp có thể phát sinh về ranh giới, quyền sở hữu và chi phí sửa chữa. Nếu không kiểm tra kỹ, bên mua dễ vướng vào những vụ kiện kéo dài.
Vì vậy, trước khi ký hợp đồng mua bán đất chung tường, các bên cần xác minh hiện trạng và quyền sử dụng đất. Việc làm rõ quyền đối với tường, cột chung giúp hạn chế mâu thuẫn. Đồng thời, hợp đồng cần ghi nhận đầy đủ thông tin và trách nhiệm của mỗi bên.
>>> Xem thêm: Hợp đồng cho thuê kho bãi chứa hàng hóa nguy hiểm, hóa chất dễ cháy
1. Nhà đất có tường chung, cột chung được hiểu như thế nào?
1.1. Tường chung và cột chung là gì?
Tường chung là phần tường nằm giữa hai công trình hoặc phục vụ cả hai bất động sản. Cột chung có thể là kết cấu chịu lực liên quan đến công trình liền kề. Tuy nhiên, vị trí tiếp giáp chưa đủ để xác định quyền sở hữu chung.
Cần xem xét nguồn gốc xây dựng và hồ sơ liên quan. Các bên cũng nên kiểm tra ranh giới thửa đất. Từ đó, mới có căn cứ xác định quyền đối với phần công trình đang sử dụng.
1.2. Căn cứ xác định quyền sở hữu đối với tường chung
Quyền đối với tường và cột cần được xác định dựa trên nhiều yếu tố. Hồ sơ đất đai là nguồn thông tin quan trọng. Bản vẽ xây dựng và giấy phép xây dựng cũng có thể cung cấp căn cứ.
Ngoài ra, cần xem xét thỏa thuận giữa các chủ sở hữu. Chứng cứ về quá trình xây dựng, quản lý và sử dụng cũng có giá trị tham khảo. Nếu phát sinh tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ đánh giá các chứng cứ theo quy định.
Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về ranh giới giữa các bất động sản. Điều 175 đề cập việc xác định ranh giới và nghĩa vụ tôn trọng ranh giới. Điều 176 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản.
Không nên mặc nhiên cho rằng tường nằm giữa hai nhà là tài sản chung. Cũng không thể tự ý phá dỡ hoặc thay đổi kết cấu khi chưa làm rõ quyền của các bên.
1.3. Dấu hiệu nhà đất có nguy cơ tranh chấp
Người mua cần thận trọng khi gặp những dấu hiệu sau:
- Hàng xóm phản đối vị trí tường hoặc cột hiện hữu.
- Hai bên có ý kiến khác nhau về ranh giới đất.
- Tường xây lấn sang thửa đất liền kề.
- Một bên tự ý đập phá hoặc xây thêm kết cấu.
- Hồ sơ đất đai không thống nhất với hiện trạng.
- Nhà đất đang được yêu cầu hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp.
Nếu xuất hiện các dấu hiệu này, người mua nên tạm dừng giao dịch. Cần xác minh nguyên nhân trước khi đặt cọc hoặc thanh toán.
2. Rủi ro khi mua bán nhà đất có tường chung đang tranh chấp
2.1. Nguy cơ phát sinh tranh chấp ranh giới đất
Tranh chấp tường chung có thể liên quan trực tiếp đến ranh giới thửa đất. Nếu tường lấn ranh, người mua có thể phải thương lượng hoặc khởi kiện. Việc xử lý còn phụ thuộc hồ sơ và chứng cứ thực tế.
Trong một số trường hợp, các bên phải đo đạc lại hiện trạng. Cơ quan có thẩm quyền có thể cần xác minh hồ sơ địa chính. Điều này làm kéo dài thời gian sử dụng hoặc cải tạo nhà đất.
2.2. Khó khăn khi sửa chữa, cải tạo công trình
Tường hoặc cột chung có thể ảnh hưởng đến kết cấu của cả hai căn nhà. Việc phá dỡ không đúng cách có thể gây nứt, lún hoặc mất an toàn. Chủ nhà cũng có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại.
Khi muốn sửa chữa, các bên nên xác định rõ quyền và nghĩa vụ. Nếu công trình thuộc sở hữu chung, cần xem xét quy định pháp luật và thỏa thuận liên quan. Không nên tự ý thay đổi kết cấu có thể ảnh hưởng đến bất động sản bên cạnh.
2.3. Ảnh hưởng đến giá trị và khả năng chuyển nhượng
Nhà đất đang có tranh chấp thường khó giao dịch thuận lợi. Người mua tiếp theo có thể yêu cầu giảm giá hoặc từ chối mua. Việc vay vốn bằng tài sản này cũng có thể gặp trở ngại.
Ngoài ra, tranh chấp chưa được giải quyết có thể làm phát sinh chi phí pháp lý. Bên mua cần tính đến thời gian, công sức và rủi ro tài chính. Giá bán thấp không đồng nghĩa giao dịch đó có lợi.
2.4. Có thể công chứng hợp đồng mua bán khi đang tranh chấp không?
Khả năng công chứng phụ thuộc tình trạng pháp lý của nhà đất và hồ sơ giao dịch. Nếu quyền sử dụng đất đang có tranh chấp theo quy định pháp luật, việc thực hiện quyền chuyển nhượng có thể bị hạn chế.
Công chứng viên cần kiểm tra hồ sơ và đánh giá điều kiện giao dịch. Nếu phát hiện căn cứ cho thấy giao dịch không đủ điều kiện, công chứng viên có thể từ chối công chứng theo quy định.
Người mua không nên chỉ dựa vào lời cam kết của bên bán. Cần kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền và xác minh tình trạng tranh chấp trước khi ký hợp đồng.
>>> Xem thêm: Tài sản muốn trao lại cho thế hệ sau cần được xử lý đúng thủ tục; tìm hiểu dịch vụ sang tên sổ đỏ cho con
3. Cách kiểm tra và xử lý trước khi ký hợp đồng mua bán
3.1. Kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà đất
Trước tiên, người mua cần kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cần đối chiếu thông tin chủ sở hữu, diện tích và mục đích sử dụng đất.
Tiếp theo, nên kiểm tra bản vẽ, sơ đồ thửa đất và hiện trạng công trình. Nếu có điểm bất thường, hãy đề nghị đo đạc hoặc xác minh thêm. Không nên bỏ qua sai lệch giữa giấy tờ và thực tế.
Người mua cũng cần tìm hiểu tình trạng thế chấp, kê biên và các hạn chế giao dịch khác. Có thể đề nghị bên bán cung cấp hồ sơ liên quan. Khi cần thiết, hãy xác minh tại cơ quan có thẩm quyền.
3.2. Làm rõ tranh chấp với hàng xóm
Nếu có tranh chấp, các bên nên xác định rõ nội dung bất đồng. Ví dụ, tranh chấp có thể liên quan đến mốc giới, quyền sở hữu tường hoặc chi phí sửa chữa.
Nên thu thập các tài liệu như:
- Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính.
- Bản vẽ hiện trạng, tài liệu đo đạc.
- Thỏa thuận giữa các chủ nhà liền kề.
- Hình ảnh công trình và biên bản làm việc.
- Văn bản hòa giải hoặc giấy tờ giải quyết tranh chấp, nếu có.
Các bên có thể trao đổi hoặc hòa giải để tìm hướng xử lý. Với tranh chấp đất đai thuộc trường hợp pháp luật quy định, cần thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Chỉ nên tiếp tục giao dịch khi tình trạng pháp lý đã được làm rõ. Nếu chưa thể giải quyết, người mua cần cân nhắc hoãn hoặc không thực hiện giao dịch.
3.3. Ghi rõ điều khoản bảo vệ bên mua
Hợp đồng cần mô tả chính xác nhà đất và hiện trạng tường, cột tiếp giáp. Các bên nên ghi nhận phần nào đang có tranh chấp, nếu có. Thông tin phải trung thực và thống nhất với hồ sơ.
Ngoài ra, nên thỏa thuận cụ thể về:
- Trách nhiệm cung cấp giấy tờ và thông tin pháp lý.
- Nghĩa vụ giải quyết tranh chấp trước thời điểm bàn giao.
- Thời hạn thanh toán và điều kiện thanh toán.
- Cách xử lý tiền đặt cọc nếu giao dịch không thể tiếp tục.
- Trách nhiệm bồi thường khi có thông tin sai lệch.
- Nghĩa vụ phối hợp khi phát sinh yêu cầu từ hàng xóm.
Điều khoản hợp đồng cần phù hợp pháp luật và tình hình thực tế. Không nên sử dụng điều khoản chung chung để thay thế việc xác minh. Với tranh chấp phức tạp, các bên nên được tư vấn trước khi ký.
3.4. Khi đã ký hợp đồng nhưng tranh chấp mới phát sinh
Nếu tranh chấp xuất hiện sau khi ký, cần rà soát hợp đồng và hồ sơ giao dịch. Hãy xác định bên bán đã cung cấp đầy đủ thông tin hay chưa. Đồng thời, kiểm tra tranh chấp có tồn tại trước thời điểm chuyển nhượng không.
Các bên nên ưu tiên thương lượng trên cơ sở chứng cứ. Nếu không đạt thỏa thuận, có thể xem xét yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Việc hủy hợp đồng hoặc yêu cầu bồi thường cần căn cứ pháp luật và tình tiết cụ thể.
Người mua không nên tự ý ngừng thực hiện mọi nghĩa vụ khi chưa đánh giá hậu quả. Nếu đã thanh toán, cần lưu giữ chứng từ chuyển tiền và biên bản bàn giao. Những tài liệu này có thể quan trọng khi bảo vệ quyền lợi.
4. Lưu ý pháp lý và kinh nghiệm hạn chế tranh chấp
4.1. Không che giấu tình trạng tranh chấp khi chuyển nhượng
Bên bán nên cung cấp trung thực thông tin liên quan đến nhà đất. Nếu cố ý che giấu tranh chấp hoặc cung cấp thông tin sai lệch, bên bán có thể phải chịu hậu quả pháp lý tùy trường hợp.
Bên mua cũng cần chủ động kiểm tra. Không nên chỉ dựa vào lời giới thiệu hoặc cam kết miệng. Việc xác minh trước giao dịch giúp giảm nguy cơ phát sinh kiện tụng.
4.2. Phân biệt tranh chấp tường chung và tranh chấp quyền sử dụng đất
Không phải tranh chấp tường chung nào cũng đồng nghĩa có tranh chấp quyền sử dụng đất. Có trường hợp các bên chỉ bất đồng về việc sửa chữa hoặc sử dụng kết cấu. Trường hợp khác lại liên quan đến ranh giới hoặc diện tích đất.
Việc xác định đúng bản chất tranh chấp giúp lựa chọn cách xử lý phù hợp. Nếu liên quan đến quyền sử dụng đất, cần kiểm tra hồ sơ địa chính và thực hiện thủ tục theo quy định. Nếu liên quan đến tài sản hoặc thiệt hại, cần xem xét căn cứ về quyền sở hữu và trách nhiệm dân sự.
4.3. Khi nào nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn?
Nên tìm tư vấn khi hồ sơ không thống nhất hoặc hàng xóm phản đối giao dịch. Trường hợp có dấu hiệu lấn ranh, kết cấu mất an toàn hoặc đã phát sinh đơn kiện cũng cần được xem xét kỹ.
Công chứng viên có thể kiểm tra hồ sơ trong phạm vi nghiệp vụ và giải thích yêu cầu công chứng. Luật sư có thể hỗ trợ đánh giá tranh chấp, chứng cứ và phương án bảo vệ quyền lợi.
Việc tư vấn sớm giúp các bên hiểu rõ rủi ro trước khi cam kết. Đây cũng là cách hạn chế chi phí và thời gian xử lý về sau.
>>> Xem thêm: Khi lịch trình không cho phép đi lại nhiều, việc tìm hiểu trước thông tin từ văn phòng công chứng càng trở nên cần thiết
Kết luận
Mua bán nhà đất có tường chung, cột chung cần được kiểm tra cẩn trọng. Người mua nên xác minh ranh giới, quyền sở hữu và tình trạng tranh chấp. Hợp đồng cũng cần quy định rõ trách nhiệm của các bên. Khi phát hiện bất đồng, nên giải quyết trước khi hoàn tất giao dịch.
Để hạn chế rủi ro khi lập hợp đồng mua bán đất chung tường, các bên nên rà soát hồ sơ và điều khoản chuyển nhượng kỹ lưỡng. Nếu cần hỗ trợ kiểm tra giấy tờ hoặc thực hiện thủ tục công chứng, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được hướng dẫn cụ thể, đúng quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Để mỗi bước xử lý giấy tờ rõ ràng hơn, bạn nên tham khảo thông tin về dịch vụ công chứng
>>> Xem thêm: Một chút chủ động hôm nay có thể giúp bạn tránh nhiều phiền toái ngày mai khi thực hiện chứng thực
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com