Hợp đồng thuê nhà và trách nhiệm của bên thứ ba: ai chịu trách nhiệm?
Trong thực tế, một hợp đồng thuê nhà tưởng chừng chỉ liên quan đến hai chủ thể: bên cho thuê và bên thuê. Tuy nhiên, khi phát sinh thiệt hại, tranh chấp hoặc can thiệp bởi người không ký hợp đồng – như người thân, người ở cùng, hay thậm chí là bên môi giới – câu hỏi lớn được đặt ra: trách nhiệm bên thứ ba trong hợp đồng thuê nhà sẽ được xử lý ra sao? Ai phải bồi thường? Có được yêu cầu pháp lý gì với bên thứ ba? Bài viết này sẽ làm rõ vấn đề dưới góc nhìn pháp lý hiện hành và thực tiễn xét xử tại Việt Nam.
Hợp đồng thuê nhà là gì? Chủ thể chính và phụ trong hợp đồng
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh
Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng dân sự được quy định tại:
“Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.”
Ngoài ra, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn cũng quy định điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê nhà.
2. Bên thứ ba là ai?
Trong quan hệ thuê nhà, bên thứ ba có thể là:
Người ở cùng bên thuê (không ký hợp đồng);
Người môi giới thuê nhà;
Người được bên thuê nhờ quản lý hoặc sử dụng nhà;
Thậm chí là người thân bên cho thuê can thiệp trái pháp luật.
Trách nhiệm bên thứ ba trong hợp đồng: Khi nào phát sinh?
🧑⚖️ 1. Bên thứ ba gây thiệt hại – ai chịu trách nhiệm?
Trường hợp điển hình: người thân của bên thuê gây cháy nổ, hư hỏng tài sản thuê. Theo quy định:
“Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015: Người nào gây thiệt hại thì phải bồi thường.”
Tuy nhiên, nếu bên thuê cho phép bên thứ ba sử dụng nhà thuê, họ có thể phải liên đới trách nhiệm:
“Bên thuê phải bảo đảm tài sản thuê được sử dụng đúng mục đích, giữ gìn tài sản như tài sản của mình” – Điều 476 BLDS 2015.
🔎 Ví dụ minh họa:
Anh A thuê nhà, nhưng để bạn thân ở cùng. Người bạn vô ý làm cháy một phần tài sản. Chủ nhà kiện. Trong thực tế xét xử, anh A – người ký hợp đồng – vẫn bị Tòa tuyên chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ vì đã tự ý để người khác sử dụng nhà mà không báo chủ nhà.
📌 2. Bên thứ ba cản trở giao dịch hợp pháp – có vi phạm không?
Nếu bên thứ ba là người cản trở việc ký kết, thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng một cách trái pháp luật (ví dụ: tự ý thay ổ khóa, xâm nhập trái phép vào nhà đang thuê…), thì có thể bị xử lý theo:
“Điều 593 BLDS 2015: Người thứ ba gây thiệt hại trong quan hệ nghĩa vụ dân sự thì phải bồi thường.”
>>> Xem thêm: Thẩm quyền và giới hạn của Văn phòng Công chứng trong giao dịch dân sự rủi ro cao
Hợp đồng thuê nhà có thể quy định rõ trách nhiệm bên thứ ba
Để phòng tránh rủi ro, các bên nên quy định cụ thể trong hợp đồng về quyền – nghĩa vụ liên quan đến bên thứ ba, ví dụ:
Bên thuê không được cho người khác ở cùng nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
Nếu để người khác ở cùng, bên thuê phải chịu toàn bộ trách nhiệm nếu phát sinh thiệt hại;
Bên thứ ba được ở phải ký cam kết riêng với bên cho thuê…
✅ Đây là cách ràng buộc trách nhiệm dân sự gián tiếp, giúp tránh tranh cãi và có căn cứ xử lý nếu có sự cố.
Xử lý khi phát sinh thiệt hại từ bên thứ ba: Ai kiện ai?
Chủ nhà có quyền:
Kiện bên thuê yêu cầu bồi thường (nếu bên thuê cho phép người khác ở);
Hoặc kiện trực tiếp người gây thiệt hại (nếu xác định được danh tính và có hành vi rõ ràng).
Bên thuê có quyền:
Sau khi bồi thường, được quyền yêu cầu bên thứ ba hoàn trả phần đã bồi thường theo quy định về hoàn trả trong trách nhiệm dân sự – “Điều 587 BLDS 2015”.
Kết luận: Ai thực sự chịu trách nhiệm khi bên thứ ba làm hỏng nhà thuê?
Câu trả lời không đơn giản, nhưng về nguyên tắc:
Người ký hợp đồng luôn là người chịu trách nhiệm đầu tiên nếu có liên quan đến thiệt hại từ bên thứ ba;
Tuy nhiên, vẫn có thể khởi kiện riêng bên thứ ba nếu có đủ chứng cứ chứng minh hành vi và hậu quả thiệt hại.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
