Mua bán nhà đất cho người mất năng lực hành vi — Thủ tục công chứng hợp pháp
Trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt là mua bán nhà đất, nếu một bên là người mất năng lực hành vi dân sự thì thủ tục công chứng phải được thực hiện hết sức cẩn trọng. Việc công chứng mua bán nhà đất người mất năng lực hành vi cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để tránh rủi ro và bị tuyên bố vô hiệu.
Bài viết sau sẽ hướng dẫn đầy đủ các quy định pháp lý, quy trình công chứng và lưu ý quan trọng trong trường hợp đặc biệt này.
1. Căn cứ pháp lý khi công chứng mua bán nhà đất người mất năng lực hành vi
Các quy định pháp lý điều chỉnh trường hợp này gồm:
Bộ luật Dân sự 2015 (Chương IV — Năng lực hành vi dân sự; Điều 81, 82, 564)
Luật Công chứng 2014
Luật Đất đai 2013
Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (Điều 23 – 25 về người đại diện)
Thông tư 257/2016/TT-BTC (về phí công chứng)
📌 Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Người mất năng lực hành vi dân sự là người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ hành vi của mình… theo quyết định của Tòa án.”
>>> Xem thêm: Tưởng chừng là bước cuối, nhưng công chứng mua bán nhà đất lại quyết định tính pháp lý toàn bộ giao dịch.
2. Thế nào là người mất năng lực hành vi dân sự?
Người mất năng lực hành vi dân sự là cá nhân không còn khả năng tự mình nhận thức và làm chủ hành vi. Tình trạng này chỉ được pháp luật công nhận khi có quyết định của Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự theo yêu cầu của người thân hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Người mất năng lực hành vi không thể tự tham gia giao dịch dân sự, bao gồm cả việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
3. Ai có quyền đại diện người mất năng lực hành vi trong giao dịch nhà đất?
Theo Điều 24 Bộ luật Dân sự 2015, người mất năng lực hành vi dân sự sẽ được đại diện bởi:
Người giám hộ được Tòa án chỉ định
Người thân thích (cha mẹ, con cái) nếu được Tòa giao quyền giám hộ
Tổ chức giám hộ trong một số trường hợp đặc biệt
Người đại diện có quyền thực hiện giao dịch mua bán nhà đất thay cho người mất năng lực hành vi dân sự, nhưng phải chứng minh được tư cách hợp pháp, và đảm bảo giao dịch là vì lợi ích của người được đại diện.
4. Thủ tục công chứng mua bán nhà đất người mất năng lực hành vi
4.1 Hồ sơ công chứng gồm những gì?
Để công chứng giao dịch, hồ sơ phải đầy đủ các giấy tờ sau:
Quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự của Tòa án
Giấy tờ chứng minh quyền giám hộ hợp pháp (quyết định giám hộ)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Hộ khẩu, CMND/CCCD của các bên liên quan
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của người giám hộ (nếu cần)
Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giấy tờ khác theo yêu cầu của văn phòng công chứng
4.2 Các bước công chứng nhà đất
Bước 1: Nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng (VPCC) Bước 2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, xác minh tính hợp pháp Bước 3: Người đại diện ký vào hợp đồng chuyển nhượng Bước 4: Công chứng viên ghi lời chứng, đóng dấu và lưu trữ hồ sơ
💡 Lưu ý: Giao dịch chỉ được công chứng khi người đại diện chứng minh được việc bán nhà đất là vì lợi ích của người được đại diện, không vì mục đích cá nhân.
Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC, lệ phí công chứng tính theo giá trị tài sản chuyển nhượng. Ngoài ra, các chi phí phát sinh như xác minh giấy tờ, công chứng ngoài trụ sở có thể được tính riêng.
5. Ví dụ minh họa thực tế
🔹 Tình huống minh họa 1 – giao dịch hợp pháp Ông A (75 tuổi) bị mất năng lực hành vi do sa sút trí tuệ và đã được Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Bà B (vợ ông A) được chỉ định là người giám hộ. Bà B làm thủ tục chuyển nhượng căn nhà chung của hai vợ chồng với sự giám sát của văn phòng công chứng và Phòng Tư pháp quận. Giao dịch được công chứng hợp pháp vì bà B chứng minh được mục đích bán là để trang trải viện phí cho ông A.
🔹 Tình huống minh họa 2 – giao dịch bị vô hiệu Anh C là cháu ruột của cụ D, bị mất năng lực hành vi dân sự. Anh C tự ý ký hợp đồng bán nhà của cụ D cho người khác, không thông qua thủ tục giám hộ và không có quyết định của Tòa. Sau đó, người mua kiện ra Tòa và hợp đồng bị tuyên vô hiệu, buộc hoàn trả tài sản và tiền đã nhận.
6. Những lưu ý quan trọng khi công chứng mua bán nhà đất người mất năng lực hành vi
Phải có quyết định giám hộ và mất năng lực hành vi từ Tòa án
Chỉ người giám hộ hợp pháp mới có quyền thay mặt ký kết giao dịch
Phải chứng minh rõ mục đích giao dịch là phục vụ quyền lợi người mất năng lực
Không nên ký hợp đồng dưới hình thức “cho tặng” nhằm lách luật — dễ bị tuyên vô hiệu
Nên thực hiện tại VPCC uy tín, có kinh nghiệm xử lý hồ sơ đặc biệt
Công chứng mua bán nhà đất người mất năng lực hành vi là một thủ tục nhạy cảm, đòi hỏi người thực hiện phải am hiểu pháp luật và tuân thủ đầy đủ quy định của Tòa án và cơ quan công chứng. Nếu không thực hiện đúng, giao dịch có thể bị vô hiệu và dẫn đến nhiều tranh chấp pháp lý về sau.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
