Tài sản bị hư hỏng khi thuê nhà: giải quyết tranh chấp sao cho êm đẹp?

Trong quá trình thuê nhà, việc tài sản như điều hòa, bếp gas, thiết bị điện hay đồ nội thất bị hư hỏng là điều khó tránh. Tuy nhiên, xử lý hư hỏng tài sản nhà thuê như thế nào để đảm bảo quyền lợi, tránh tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê lại là vấn đề cần hiểu rõ. Bài viết dưới đây sẽ phân tích căn cứ pháp lý, các trường hợp phổ biến và cách giải quyết hợp tình, hợp lý.

>>> Xem thêm: Bạn có thể bảo vệ tài sản thuê của mình bằng cách công chứng hợp đồng thuê nhà

1. Căn cứ pháp lý về trách nhiệm với tài sản hư hỏng trong nhà thuê

1.1. Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 478

“Bên cho thuê có nghĩa vụ sửa chữa tài sản thuê khi tài sản bị hư hỏng không do lỗi của bên thuê.”

“Bên thuê phải chịu trách nhiệm sửa chữa, khôi phục nếu gây thiệt hại do lỗi của mình.”

1.2. Luật Nhà ở 2014 – Điều 129

Bên thuê nhà có nghĩa vụ bảo quản nhà ở, sử dụng đúng mục đích và thông báo cho bên cho thuê khi phát hiện hư hỏng hoặc sự cố.

=> Như vậy, việc xử lý hư hỏng tài sản nhà thuê phụ thuộc vào nguyên nhân phát sinh hư hỏng và thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thuê.

2. Phân loại trách nhiệm khi tài sản nhà thuê bị hư hỏng

2.1. Hư hỏng do hao mòn tự nhiên

Ví dụ: điều hòa bị yếu lạnh sau nhiều năm sử dụng, vòi nước rò rỉ do lâu ngày.

👉 Trách nhiệm thuộc về bên cho thuê, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.

2.2. Hư hỏng do lỗi của người thuê

Ví dụ: làm vỡ kính, rơi TV, hỏng ổ khóa do bất cẩn.

👉 Bên thuê phải bồi thường thiệt hại, có thể tự sửa chữa hoặc hoàn trả chi phí sửa theo hóa đơn.

2.3. Hư hỏng do nguyên nhân khách quan (thiên tai, hỏa hoạn ngoài ý muốn)

👉 Hai bên cùng thương lượng để xử lý, có thể chia sẻ chi phí nếu không bên nào có lỗi.

>>> Xem thêm: Văn Phòng Công Chứng TP Hà Nội – Danh Sách, Địa Chỉ & Giờ Làm Việc

3. Các nội dung cần có trong hợp đồng để xử lý hư hỏng tài sản nhà thuê

Để tránh tranh chấp, hợp đồng thuê nhà nên quy định rõ:

• Danh mục tài sản cho thuê kèm theo tình trạng ban đầu (có thể kèm biên bản bàn giao);

• Quy định cụ thể bên nào chịu trách nhiệm sửa chữa từng loại hư hỏng;

• Nghĩa vụ thông báo khi có sự cố;

• Trường hợp hư hỏng nghiêm trọng gây mất an toàn, có thể chấm dứt hợp đồng sớm.

4. Tranh chấp thường gặp khi xử lý hư hỏng tài sản nhà thuê

Trường hợp 1: Bên thuê bị trừ tiền cọc do hư hỏng

Chị T. thuê căn hộ trong 1 năm, khi trả nhà thì bếp gas không còn bật được, điều hòa kêu to. Chủ nhà giữ lại toàn bộ tiền cọc 2 triệu để sửa. Tuy nhiên, các thiết bị đã cũ và không có bằng chứng lỗi từ phía chị T.

👉 Vì không có biên bản bàn giao rõ ràng và không ghi rõ trách nhiệm sửa chữa, chị T. khó khiếu nại. Đây là bài học về việc cần ghi nhận tình trạng tài sản lúc đầu.

Trường hợp 2: Người thuê tự ý sửa tài sản rồi yêu cầu trừ vào tiền thuê

Anh M. thuê nhà nguyên căn, máy giặt hư, anh gọi thợ đến sửa hết 700.000 đồng mà không thông báo. Cuối tháng anh tự ý trừ vào tiền nhà thì bị chủ phản ứng.

👉 Theo luật, bên thuê phải thông báo trước cho chủ nhà về sự cố, trừ khi là trường hợp khẩn cấp.

>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng tại nhà có phức tạp và mất thêm chi phí không?

5. Hướng xử lý hư hỏng tài sản nhà thuê

5.1. Luôn ghi nhận tình trạng ban đầu bằng biên bản bàn giao

• Liệt kê rõ từng thiết bị, tài sản, tình trạng;

• Chụp ảnh, quay video lưu trữ trước khi nhận nhà.

5.2. Thỏa thuận trách nhiệm sửa chữa trong hợp đồng

• Ghi rõ: chủ nhà sửa các thiết bị lớn (máy lạnh, bình nóng lạnh), người thuê chịu các vật dụng nhỏ (bóng đèn, công tắc…).

5.3. Giao tiếp nhẹ nhàng, thiện chí khi có sự cố

• Thông báo ngay khi có hư hỏng phát sinh;

• Không tự sửa hoặc chi tiền mà không có đồng ý của bên kia;

• Thương lượng phương án khắc phục hợp lý, có thể chia sẻ chi phí.

6. Có thể kiện ra tòa nếu chủ nhà không giải quyết?

Có, nếu tranh chấp vượt ngoài khả năng thương lượng, người thuê có thể:

• Khiếu nại đến UBND cấp xã/phường;

• Gửi đơn khởi kiện dân sự tại TAND có thẩm quyền (theo Điều 26 và Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Tuy nhiên, nếu giá trị thiệt hại nhỏ, hai bên nên ưu tiên giải quyết bằng thỏa thuận, tránh kéo dài.

Xem thêm:

>>> Hợp đồng thuê nhà có thời hạn và không thời hạn: bạn nên chọn loại nào?

>>> Công chứng hợp đồng góp vốn không có bản gốc: liệu có được?

Kết luận

Xử lý hư hỏng tài sản nhà thuê là nội dung thường bị xem nhẹ nhưng lại là nguồn phát sinh nhiều tranh chấp. Cả bên thuê và bên cho thuê đều cần nắm rõ quy định pháp luật, ghi nhận tình trạng tài sản ban đầu và quy định trách nhiệm rõ ràng trong hợp đồng. Trong quá trình sử dụng, hãy giữ thái độ hợp tác, thiện chí để mọi việc được xử lý êm đẹp, tránh căng thẳng không đáng có.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669

Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Email: ccnguyenhue165@gmail.com