Nhà đang thế chấp có bán được không? – Rủi ro người mua cần biết
Giao dịch bất động sản tại Việt Nam ngày càng phổ biến, tuy nhiên không ít người rơi vào tình huống mua phải nhà đang thế chấp mà không hay biết. Câu hỏi đặt ra là: nhà đất đã được thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có thể chuyển nhượng không? Nếu mua, người mua có bị mất tiền hoặc gặp rủi ro pháp lý gì không? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn đầy đủ và chính xác nhất về vấn đề này.
>>> Xem thêm: Những trường hợp không thể công chứng hợp đồng thế chấp – Bạn đã biết? Tìm hiểu tại công chứng hợp đồng thế chấp.
1. Thế nào là nhà đang thế chấp?
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp là việc một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, mà không phải giao tài sản cho bên đó. Trong trường hợp này, chủ sở hữu nhà đất vẫn được quyền sử dụng tài sản, nhưng quyền định đoạt như chuyển nhượng, bán, tặng cho… sẽ bị hạn chế do có sự ràng buộc với bên nhận thế chấp như ngân hàng.
Như vậy, nhà đang thế chấp là nhà đất đang được dùng làm tài sản đảm bảo trong một hợp đồng vay hoặc nghĩa vụ tài chính khác. Điều này có nghĩa là tài sản đó đang bị ràng buộc pháp lý và việc chuyển nhượng sẽ phụ thuộc vào điều kiện của hợp đồng thế chấp.
2. Nhà đang thế chấp có được phép bán không?
Căn cứ theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp vẫn có quyền bán, chuyển nhượng, tặng cho tài sản thế chấp nếu đáp ứng một trong các điều kiện sau:
Có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp Cam kết sử dụng khoản tiền thu được từ việc bán tài sản để thanh toán nghĩa vụ đã thế chấp Được bên nhận thế chấp xác nhận giải chấp tài sản trước hoặc đồng thời với thời điểm chuyển nhượng
Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, trước khi chuyển nhượng nhà đang thế chấp, người bán cần thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc có cam kết với ngân hàng về việc xử lý khoản nợ.
Hợp đồng mua bán bị vô hiệu nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp Người mua bị mất quyền sở hữu dù đã giao tiền, nếu không thực hiện sang tên đúng thủ tục Không thể đăng bộ, sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vướng giao dịch bảo đảm Bị kiện đòi lại tài sản hoặc gặp khó khăn trong việc vay vốn từ chính tài sản đã mua
Một rủi ro phổ biến là người mua chỉ ký hợp đồng viết tay, hoặc công chứng nhưng không được giải chấp kèm theo. Trong trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối sang tên vì tài sản vẫn đang bị thế chấp.
>>> Xem thêm: Phân biệt tặng cho và thừa kế: làm sao biết nên chọn cách nào?
4. Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp 1: Ông H bán căn nhà tại quận Tân Bình đang thế chấp ngân hàng cho bà T. Do cần tiền gấp, ông H không yêu cầu ngân hàng giải chấp mà chỉ ký hợp đồng tay và hứa sẽ làm thủ tục sau. Sau đó ông H mất khả năng trả nợ, ngân hàng tiến hành kê biên tài sản, bà T mất trắng số tiền đã thanh toán và không được pháp luật công nhận quyền sở hữu.
Trường hợp 2: Anh M có căn hộ đang thế chấp ngân hàng BIDV. Anh làm việc với ngân hàng để xin xác nhận đồng ý bán và giải chấp tài sản. Người mua là chị N được ký hợp đồng tại văn phòng công chứng, đồng thời thanh toán khoản nợ cho ngân hàng để nhận giải chấp. Sau đó, hợp đồng mua bán được thực hiện, chị N được sang tên đầy đủ, hợp pháp. Đây là quy trình đúng pháp luật, đảm bảo an toàn cho cả hai bên.
>>> Xem thêm: Thời hạn lưu trữ hồ sơ công chứng tại văn phòng công chứng là bao lâu?
5. Người mua cần làm gì để tránh rủi ro?
Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp bản gốc sổ đỏ và xác minh xem tài sản có đang bị thế chấp không tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu nhà đang thế chấp, yêu cầu người bán cung cấp văn bản đồng ý của ngân hàng về việc bán nhà. Thực hiện ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng và chỉ thanh toán sau khi ngân hàng xác nhận đã giải chấp hoặc có văn bản giải chấp kèm theo. Hạn chế mua nhà bằng giấy tay, đặc biệt với tài sản đang bị thế chấp vì khả năng rủi ro rất cao.
Kết luận
Nhà đang thế chấp vẫn có thể được mua bán, nhưng chỉ khi có sự đồng ý hợp lệ từ bên nhận thế chấp và thực hiện đúng thủ tục pháp lý như giải chấp, công chứng, đăng ký sang tên. Người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản, tuyệt đối không giao tiền khi chưa rõ nguồn gốc và chưa thực hiện đầy đủ các bước cần thiết. Việc nắm vững quy định pháp luật sẽ giúp bạn an tâm khi tham gia giao dịch, tránh mất tiền và rủi ro pháp lý về sau.
Nếu bạn đang gặp tình huống cần kiểm tra tài sản, công chứng hợp đồng hoặc xử lý giao dịch liên quan đến nhà đang thế chấp, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và đúng quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Dịch vụ sổ đỏ là gì và có vai trò như thế nào trong các giao dịch nhà đất?
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
