Hướng dẫn cách làm thủ tục tách thửa đất khi đất thuộc diện giải tỏa
Tách thửa đất khi đất thuộc diện giải tỏa là trường hợp pháp lý phức tạp, đòi hỏi phải nắm vững quy định pháp luật về đất đai, quy hoạch và bồi thường giải phóng mặt bằng. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy trình, điều kiện và những lưu ý cần thiết khi muốn tách thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch giải tỏa, đồng thời cung cấp ví dụ minh họa thực tế để dễ hình dung.
1. Tách thửa đất khi đất thuộc diện giải tỏa có được không?
Theo quy định tại Điều 143, 144 và 145 Luật Đất đai 2013, đất trong khu vực đã có thông báo giải tỏa, thu hồi hoặc nằm trong quy hoạch sử dụng đất không được tách thửa, chuyển nhượng hoặc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, có hai trường hợp có thể xem xét:
Trường hợp 1: Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, người dân vẫn có quyền sử dụng đất trong thời gian quy hoạch chưa thực hiện. Việc tách thửa có thể được xem xét nếu đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu và mục đích sử dụng đất.
Trường hợp 2: Đất đã có quyết định thu hồi hoặc nằm trong kế hoạch giải tỏa cụ thể, thì không được tách thửa theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013.
2. Điều kiện tách thửa đất khi thuộc diện quy hoạch, giải tỏa
Căn cứ theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP và các Quyết định quy định diện tích tối thiểu tách thửa tại từng địa phương, người dân cần đáp ứng các điều kiện sau:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp lệ
Diện tích tách thửa phải đạt tối thiểu theo quy định của từng tỉnh/thành
Mảnh đất chưa thuộc diện có quyết định thu hồi đất
Không nằm trong khu vực cấm tách thửa do địa phương quy định (ví dụ: đất quy hoạch giao thông, công trình công cộng…)
Nếu đủ điều kiện, người dân có thể thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định thông thường tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ được nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Thời hạn giải quyết từ 15–20 ngày làm việc.
Bước 4: Nhận kết quả
Nếu đủ điều kiện, người dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới cho thửa đất sau tách. Trường hợp từ chối, cơ quan có thẩm quyền phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
4. Ví dụ minh họa thực tế tách thửa đất khi đất thuộc diện giải tỏa
Trường hợp 1: Ông Nam ở huyện Củ Chi (TP.HCM) có mảnh đất 500m² được cấp sổ đỏ từ năm 2002. Đầu năm 2023, ông Nam muốn tách 200m² cho con trai đứng tên riêng. Qua kiểm tra tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, khu đất chưa có quyết định thu hồi nhưng thuộc quy hoạch làm đường giao thông trong tương lai. Vì chưa có quyết định cụ thể, ông Nam vẫn đủ điều kiện tách thửa.
>>> Xem thêm: Giải quyết mâu thuẫn giữa các văn phòng công chứng có thẩm quyền cùng địa phương.
Trường hợp 2: Bà Hà tại quận Bình Thạnh có 1 thửa đất 300m². Khu vực đã có quyết định thu hồi đất để xây dựng trường học công lập, bà Hà nộp hồ sơ xin tách thửa để bán một phần đất nhưng bị từ chối. Lý do là theo Điều 49 Luật Đất đai, khu đất này không còn đủ điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Những lưu ý khi tách thửa đất trong khu vực giải tỏa
Luôn kiểm tra tình trạng quy hoạch trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào
Không nên đầu tư đất trong khu vực có kế hoạch sử dụng đất trong 3 năm tới, dễ bị hạn chế quyền sử dụng
Nếu đã nộp hồ sơ xin tách nhưng sau đó có quyết định thu hồi đất, cơ quan chức năng sẽ tạm dừng giải quyết
Trường hợp muốn khiếu nại hoặc xin bồi thường nếu không được tách thửa, cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ, có thể nhờ đến luật sư hoặc công chứng viên tư vấn chuyên sâu
Tách thửa đất khi đất thuộc diện giải tỏa là thủ tục đặc biệt cần thận trọng xem xét kỹ về quy hoạch, pháp lý và quyền sử dụng. Người dân cần nắm rõ các quy định hiện hành, kiểm tra thông tin trước khi làm hồ sơ để tránh mất thời gian và chi phí. Nếu chưa chắc chắn về tình trạng đất hoặc quy hoạch, nên tìm đến đơn vị tư vấn uy tín để được hỗ trợ đầy đủ.
Nếu bạn cần tư vấn về tách thửa đất, xác minh quy hoạch hoặc công chứng các hợp đồng chuyển nhượng liên quan, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được hỗ trợ kịp thời, chính xác và đúng quy định pháp luật.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
