Hợp đồng mua bán đất quy hoạch: Khi nào bị tuyên vô hiệu?
Nhiều người khi giao dịch đất đai thường bỏ qua việc kiểm tra tình trạng quy hoạch, đặc biệt khi ký kết hợp đồng mua bán đất quy hoạch. Vậy trong những trường hợp nào hợp đồng này bị tuyên vô hiệu? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết, kèm căn cứ pháp lý và ví dụ minh họa thực tế.
>>> Xem thêm: Khi công chứng hợp đồng vay vốn gia đình, văn phòng công chứng yêu cầu gì?
1. Hợp đồng mua bán đất quy hoạch là gì?
📌 Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thường gọi là hợp đồng mua bán đất) là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận và bên nhận trả tiền cho bên chuyển nhượng.
📌 Khi đất đang thuộc diện quy hoạch (đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền), giao dịch có thể gặp nhiều hạn chế.
👉 Ví dụ minh họa: Ông A mua một lô đất ở huyện X. Sau đó phát hiện đất này đã có quyết định quy hoạch làm đường giao thông trong vòng 5 năm. Hợp đồng mua bán đất quy hoạch này tiềm ẩn nguy cơ bị vô hiệu nếu không đáp ứng điều kiện pháp luật.
2. Căn cứ pháp lý về hợp đồng mua bán đất quy hoạch
⚖️ Các quy định liên quan:
Luật Đất đai 2013, Điều 49: quy định về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, nếu có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất không được chuyển nhượng.
Bộ luật Dân sự 2015, Điều 117: giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 37: hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Từ các căn cứ trên có thể thấy: nếu đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, mọi giao dịch mua bán đều vô hiệu. Ngược lại, nếu chỉ mới nằm trong quy hoạch chung nhưng chưa có quyết định thu hồi thì hợp đồng vẫn có thể thực hiện, song bên mua cần cân nhắc rủi ro.
>>> Xem thêm: Dịch vụ sổ đỏ hỗ trợ khách hàng như thế nào trong việc chuẩn bị hồ sơ, nộp thuế và hoàn tất thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền?
3. Khi nào hợp đồng mua bán đất quy hoạch bị tuyên vô hiệu?
3.1 Đất đã có quyết định thu hồi
🚫 Nếu cơ quan nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, thì việc mua bán là trái luật. Hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 và Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
👉 Ví dụ: Ông B bán mảnh đất đã có quyết định thu hồi để làm khu công nghiệp. Dù bên mua chưa biết, thì hợp đồng mua bán đất quy hoạch này vẫn bị vô hiệu do vi phạm điều cấm pháp luật.
3.2 Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp
📑 Để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Nếu bên bán chỉ có đất quy hoạch nhưng chưa được cấp sổ đỏ, hợp đồng không được công nhận.
3.3 Hợp đồng không công chứng, chứng thực
✍️ Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không đáp ứng điều kiện này, hợp đồng mua bán đất quy hoạch sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức.
>>> Xem thêm: Phòng công chứng có chức năng gì và thuộc thẩm quyền của ai?
3.4 Giao dịch nhằm che giấu mục đích khác
🔍 Một số trường hợp dùng hợp đồng mua bán đất quy hoạch để trốn thuế, lách luật hoặc tẩu tán tài sản nhằm tránh nghĩa vụ trả nợ. Những hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự.
4. Hệ quả pháp lý khi hợp đồng mua bán đất quy hoạch vô hiệu
⚠️ Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, pháp luật sẽ áp dụng Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
Các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền.
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
👉 Ví dụ: Anh C mua đất quy hoạch với giá 1 tỷ đồng. Sau đó tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Bên bán phải hoàn lại số tiền 1 tỷ đồng, đồng thời bồi thường nếu bên mua chứng minh được thiệt hại khác (chi phí sang tên, thuế, lãi suất…).
5. Cách hạn chế rủi ro về hợp đồng mua bán đất quy hoạch
✅ Kiểm tra thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên – Môi trường nơi có đất. ✅ Yêu cầu bên bán cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. ✅ Thực hiện công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng. ✅ Tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết hợp đồng để tránh bị vô hiệu sau này.
>>> Xem thêm: Đất quy hoạch treo: Ảnh hưởng thế nào đến quyền sử dụng đất?
Hợp đồng mua bán đất quy hoạch là giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Nếu đất đã có quyết định thu hồi hoặc hợp đồng vi phạm điều kiện pháp luật, tòa án sẽ tuyên vô hiệu. Người mua cần thận trọng kiểm tra thông tin, công chứng đầy đủ và tìm hiểu rõ tình trạng đất trước khi giao dịch. Đây là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh thiệt hại không đáng có.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
