Tình trạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữ đất dự án ma ngày càng gia tăng khi nhiều cá nhân bị lừa đặt cọc vào những dự án không tồn tại, chưa được cấp phép hoặc bị chủ đầu tư thổi phồng pháp lý. Những tranh chấp này thường khiến người mua rơi vào thế bị động vì mất tiền nhưng không có đất, thậm chí khó đòi lại tiền do bên bán cố tình né tránh. Việc hiểu rõ quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc và các dấu hiệu nhận diện dự án ma giúp người dân tự bảo vệ quyền lợi. Bài viết sau sẽ phân tích đầy đủ căn cứ pháp lý và cách xử lý khi xảy ra tranh chấp.

>>> Xem thêm: Những sự thật vui về nghề công chứng tại văn phòng công chứng

2. Bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc

Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi hợp đồng đặt cọc được sử dụng để giữ đất tại dự án ma, giao dịch sẽ rơi vào các trường hợp pháp lý sau:

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì mục đích giao dịch không thể thực hiện do dự án không có thật.

• Chủ thể nhận cọc gian dối, có dấu hiệu “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

• Không có cơ sở pháp lý để tiếp tục ký hợp đồng mua bán vì đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi 2024).

>>> Xem thêm: Cách viết bổ sung di chúc để tránh tranh chấp sau này – liên quan thừa kế

3. Dấu hiệu nhận diện “dự án ma” để tránh rủi ro

Người mua cần cảnh giác khi gặp các dấu hiệu:

3.1. Dự án không có trong quy hoạch

Không nằm trong:

• Danh mục dự án được phê duyệt quy hoạch 1/500

• Danh mục phân lô hoặc triển khai hạ tầng

3.2. Chưa được cấp giấy phép xây dựng hoặc chấp thuận đầu tư

3.3. Chỉ giao dịch bằng phiếu thu, hợp đồng góp vốn mơ hồ

Không có hợp đồng công chứng theo “Điều 167 Luật Đất đai 2013”.

3.4. Tự vẽ sơ đồ phân lô

Không có bản đồ địa chính hoặc văn bản thẩm định.

3.5. Quảng cáo rầm rộ nhưng pháp lý mập mờ

4. Khi nào hợp đồng đặt cọc giữ đất dự án ma bị vô hiệu?

Hợp đồng đặt cọc sẽ bị tuyên vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp:

4.1. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật

Theo “Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015”, mọi giao dịch nhằm mục đích chuyển nhượng đất chưa đủ điều kiện đều vô hiệu.

4.2. Vô hiệu do bị lừa dối

“Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015” quy định giao dịch dân sự bị lừa dối sẽ vô hiệu.

4.3. Vô hiệu do không thể thực hiện

Khi dự án không tồn tại hoặc không có thật, mục đích giao dịch không thể thực hiện, dẫn đến vô hiệu theo “Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015”.

Hệ quả: Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn lựa chọn người được thừa kế trong Di chúc

5. Người bị lừa đặt cọc có được đòi lại tiền không?

Câu trả lời là Có, dựa trên:

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu → phải trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc.

• Nếu bên nhận cọc có hành vi gian dối → có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại.

• Nếu có dấu hiệu hình sự → có thể tố giác tội phạm theo “Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015”.

Lưu ý: Người mua không phải chịu mất cọc trong trường hợp “không mua nữa”, vì lỗi thuộc về bên nhận cọc (không có đất hợp pháp để bán).

>>> Xem thêm: Hướng dẫn chọn văn phòng khi công chứng mua bán nhà uy tín

6. Quy trình xử lý khi xảy ra tranh chấp

6.1. Thu thập toàn bộ chứng cứ

Bao gồm:

• Hợp đồng đặt cọc, phiếu thu, biên nhận chuyển khoản

• Tin nhắn, email tư vấn

• Tài liệu quảng cáo dự án

• Ghi âm, hình ảnh trao đổi

6.2. Gửi yêu cầu hoàn trả tiền

Nêu rõ:

• Lý do hợp đồng vô hiệu

• Yêu cầu trả lại tiền trong thời hạn 7–10 ngày

• Yêu cầu bồi thường (nếu có)

6.3. Khi bên bán cố tình không trả: tố giác hoặc khởi kiện

Bạn có thể lựa chọn:

Khởi kiện dân sự

Thẩm quyền: Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi bị đơn cư trú.
Yêu cầu:

• Tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu

• Buộc hoàn trả tiền

• Buộc bồi thường thiệt hại

Tố giác hình sự

Nếu có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, bạn có thể gửi hồ sơ đến:

• Công an cấp huyện

• Viện kiểm sát

• Cơ quan điều tra nơi xảy ra hành vi

7. Lời khuyên để tránh bị lừa khi đặt cọc đất

• Tra cứu pháp lý dự án tại UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng.

• Không đặt cọc khi chỉ xem bản vẽ hoặc nghe tư vấn miệng.

• Kiểm tra tên chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, quyết định quy hoạch.

• Tất cả giao dịch liên quan đến đất phải lập thành văn bản và công chứng.

• Nên nhờ luật sư xem hồ sơ pháp lý dự án trước khi đặt cọc.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng giấy ủy quyền nhận tiền cho người già yếu: Thủ tục

>>> Lựa chọn dịch vụ thành lập công ty tại Hà Nội/TPHCM?

>>> Công chứng mua bán xe linh hoạt giờ làm việc tại Hà Nội

>>> Những thay đổi quan trọng về phí công chứng bạn cần biết trong năm nay

>>> Công chứng uỷ quyền cá nhân – dịch vụ trọn gói tới bạn đọc

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com