Nhiều người mua căn hộ hoặc sở hữu đất xây dựng chung cư thường quan tâm đến việc tách riêng phần diện tích đất tương ứng với phần sở hữu. Tuy nhiên, tách thửa đất khi có nhà chung cư là trường hợp pháp lý đặc biệt, đòi hỏi người dân phải nắm rõ quy định và điều kiện cụ thể để thực hiện đúng luật và tránh bị từ chối hồ sơ. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về căn cứ pháp lý, trình tự thực hiện và lưu ý quan trọng trong trường hợp này.
1. Có được tách thửa đất khi đã có nhà chung cư không?
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhà chung cư là loại hình nhà ở được xây dựng trên một thửa đất chung. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ không đi kèm với việc tách riêng phần đất, mà chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất chung theo tỷ lệ.
Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai và Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất xây dựng chung cư thuộc quyền sử dụng chung của toàn bộ các chủ sở hữu căn hộ và không được tách thửa riêng lẻ theo phần diện tích của từng người.
Như vậy, nếu thửa đất đã có nhà chung cư thì không thể tách thửa theo từng căn hộ như nhà liền kề, nhà riêng lẻ.
2. Trường hợp nào có thể tách thửa đất khi có nhà dạng “chung cư”?
Trong thực tế, có một số công trình nhà ở dạng “nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở” nhưng chưa được công nhận là chung cư đúng chuẩn theo quy định pháp luật (ví dụ: nhà xây chung có sổ đất riêng, nhà ở hợp tác chưa nghiệm thu hạ tầng…). Trong những trường hợp này, nếu:
Không thuộc quy hoạch làm chung cư
Có đầy đủ giấy tờ quyền sử dụng đất
Có thể phân chia lối đi riêng, công trình hạ tầng riêng
Có xác nhận của chính quyền về việc đảm bảo điều kiện tối thiểu theo quy định
Thì người dân có thể xin tách thửa riêng cho từng phần nếu đủ điều kiện.
Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc UBND cấp xã có chức năng tiếp nhận.
4.3 Kiểm tra điều kiện và đo đạc
Cơ quan chuyên môn sẽ kiểm tra điều kiện tách thửa theo quyết định của UBND tỉnh, kiểm tra hiện trạng thực tế, xác minh các ranh giới và đo đạc địa chính.
4.4 Cấp Giấy chứng nhận
Nếu đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp sổ đỏ mới cho phần đất tách thửa trong thời hạn 15–30 ngày làm việc.
>>> Xem thêm: Quy trình tiếp nhận và giải quyết phản ánh tại văn phòng công chứng.
5. Ví dụ minh họa thực tế tách thửa đất khi có nhà chung cư
Trường hợp 1: Anh A và chị B cùng mua một thửa đất 150m², xây dựng nhà 3 tầng với 6 phòng để ở riêng biệt nhưng chưa chuyển thành chung cư theo luật. Hai bên thỏa thuận chia đôi quyền sử dụng. Vì đất vẫn là dạng đất ở riêng lẻ, không phải đất xây chung cư, nên có thể làm đơn xin tách thửa theo tỷ lệ 75m² mỗi người nếu đủ điều kiện diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.
Trường hợp 2: Ông C mua căn hộ trong tòa nhà 5 tầng đã được phê duyệt là chung cư và có sổ hồng cho căn hộ riêng. Ông muốn xin tách riêng phần đất dưới căn hộ. Hồ sơ bị từ chối vì đất chung cư thuộc quyền sử dụng của toàn bộ các chủ sở hữu, không thể phân chia riêng theo từng căn hộ.
6. Lưu ý khi muốn tách thửa đất có công trình xây chung
Không được tách thửa nếu công trình đã là chung cư theo quy hoạch
Cần xác minh rõ về quy hoạch đất (dân cư, thương mại, hạ tầng)
Tìm hiểu quy định tách thửa tối thiểu tại địa phương
Khi có đất chung, cần sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu
Không nên thực hiện chuyển nhượng đất chưa được tách nếu muốn sang tên riêng
>>> Xem thêm: Công chứng di chúc có bắt buộc không theo quy định của Bộ luật Dân sự?
Kết luận
Tách thửa đất khi có nhà chung cư là vấn đề pháp lý nhạy cảm và thường bị hiểu nhầm. Trừ khi khu đất chưa hình thành chung cư theo đúng nghĩa pháp luật và thỏa mãn các điều kiện kỹ thuật, người dân không thể tách thửa theo từng căn hộ. Việc chuẩn bị hồ sơ đúng, tuân thủ quy định tách thửa từng địa phương là yếu tố then chốt để tránh rắc rối về pháp lý sau này.
Nếu bạn đang vướng mắc trong việc tách thửa hoặc cần kiểm tra tính hợp pháp của quyền sử dụng đất trước khi mua, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được hỗ trợ chuyên sâu và chính xác.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
