Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuNhà xưởng là tài sản có giá trị lớn trong hoạt động kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp sử dụng nhà xưởng để bảo đảm khoản vay ngân hàng. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý sẽ tăng cao nếu công trình được xây dựng không phép trên đất.
Vậy nhà xưởng chưa có giấy phép xây dựng có được dùng làm tài sản thế chấp không? Ngân hàng có thể xử lý tài sản này khi bên vay mất khả năng trả nợ không? Đây là những vấn đề cần làm rõ trước khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà xưởng không phép.
Cần phân biệt quyền sử dụng đất với quyền sở hữu công trình. Hai loại tài sản này có thể có tình trạng pháp lý khác nhau. Việc đánh giá đúng hồ sơ sẽ giúp các bên hạn chế tranh chấp và rủi ro tín dụng.
>>> Xem thêm: Hợp đồng thế chấp tài sản là phần vốn góp trong công ty TNHH
1. Nhà xưởng xây dựng không phép có được dùng làm tài sản thế chấp không?
1.1. Thế chấp nhà xưởng và thế chấp quyền sử dụng đất
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc dùng tài sản thuộc quyền của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bên thế chấp thường vẫn giữ tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc quy định khác.
Đối với nhà xưởng xây dựng trên đất, cần xác định rõ tài sản nào được dùng để bảo đảm. Đó có thể là quyền sử dụng đất, công trình xây dựng hoặc cả hai nếu đủ điều kiện.
Quyền sử dụng đất hợp pháp không đồng nghĩa nhà xưởng trên đất đương nhiên hợp pháp. Ngược lại, công trình có vấn đề pháp lý cũng không tự động khiến quyền sử dụng đất mất hiệu lực.
Vì vậy, hồ sơ thế chấp cần mô tả chính xác từng tài sản. Các bên không nên chỉ dựa vào giá trị thực tế của nhà xưởng.
1.2. Không có giấy phép xây dựng có đồng nghĩa không được thế chấp?
Không phải mọi công trình thiếu giấy phép đều thuộc trường hợp xây dựng trái phép. Pháp luật xây dựng quy định một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Do đó, cần kiểm tra công trình có thuộc diện phải xin phép hay không. Nếu thuộc diện miễn phép, việc không có giấy phép không tự nó chứng minh công trình vi phạm.
Ngược lại, nếu công trình thuộc diện phải có giấy phép nhưng được xây dựng khi chưa được cấp phép, chủ sở hữu có thể phải chịu xử lý theo pháp luật. Công trình còn có thể gặp khó khăn khi hoàn thiện hồ sơ sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc công trình có thể được dùng để thế chấp phải được đánh giá dựa trên hồ sơ cụ thể. Không thể kết luận mọi nhà xưởng không phép đều được thế chấp hoặc đều bị cấm thế chấp.
1.3. Những điều kiện cần kiểm tra trước khi thế chấp
Trước khi ký hợp đồng, các bên nên rà soát những nội dung sau:
- Quyền sử dụng đất có hợp pháp và đủ điều kiện thế chấp hay không.
- Chủ thể ký hợp đồng có quyền định đoạt tài sản hay không.
- Nhà xưởng có thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng không.
- Công trình có hồ sơ chứng minh quyền sở hữu hoặc căn cứ xác lập quyền hay không.
- Tài sản có đang bị tranh chấp, kê biên hoặc dùng để bảo đảm nghĩa vụ khác không.
- Việc thế chấp có đáp ứng yêu cầu về công chứng và đăng ký theo quy định không.
Nếu nhà xưởng thuộc tài sản chung, cần xác định đầy đủ quyền của các đồng sở hữu. Với tài sản của doanh nghiệp, cần kiểm tra thẩm quyền ký và hồ sơ nội bộ liên quan.
Các nội dung này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xác lập và xử lý tài sản bảo đảm. Việc kiểm tra từ đầu sẽ giúp hạn chế tranh chấp về sau.
2. Rủi ro pháp lý khi thế chấp nhà xưởng xây dựng không phép
2.1. Nguy cơ không đăng ký được quyền sở hữu công trình
Nhà xưởng chưa có giấy phép xây dựng có thể gặp khó khăn khi hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Tuy nhiên, giấy phép xây dựng không phải căn cứ duy nhất để xác định quyền sở hữu công trình.
Cơ quan có thẩm quyền còn xem xét các giấy tờ và điều kiện pháp luật liên quan. Tình trạng xây dựng, loại đất và hồ sơ hiện có đều có thể ảnh hưởng đến kết quả.
Nếu quyền sở hữu công trình chưa được xác lập hoặc chứng minh đầy đủ, việc đưa nhà xưởng vào hợp đồng thế chấp sẽ phức tạp hơn. Bên nhận thế chấp cần đánh giá riêng khả năng nhận bảo đảm đối với công trình đó.
2.2. Nguy cơ bị xử phạt hoặc buộc khắc phục vi phạm
Công trình xây dựng thuộc diện phải có giấy phép nhưng không có giấy phép có thể bị xử lý theo quy định. Biện pháp áp dụng tùy thuộc loại công trình, thời điểm vi phạm và tình trạng thực tế.
Trong một số trường hợp, chủ công trình có thể phải thực hiện biện pháp khắc phục. Công trình cũng có thể bị yêu cầu phá dỡ nếu thuộc trường hợp pháp luật quy định.
Những nghĩa vụ này có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm. Chúng cũng làm tăng rủi ro cho bên cho vay khi phải xử lý tài sản.
Vì vậy, các bên nên kiểm tra tình trạng xây dựng trước khi định giá. Không nên mặc nhiên xem nhà xưởng đang hoạt động là công trình hợp pháp.
2.3. Rủi ro khi xử lý tài sản bảo đảm
Khi bên vay không trả nợ, bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc xử lý nhà xưởng không phép có thể phát sinh trở ngại.
Giá trị thu hồi có thể giảm nếu công trình bị hạn chế sử dụng hoặc phải khắc phục vi phạm. Người mua tài sản khi xử lý bảo đảm cũng có thể yêu cầu làm rõ tình trạng pháp lý.
Nếu hợp đồng mô tả không chính xác tài sản, tranh chấp có thể phát sinh về phạm vi bảo đảm. Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của cả bên vay và bên cho vay.
Bởi vậy, hồ sơ thế chấp cần thể hiện đúng tình trạng pháp lý của nhà xưởng. Các bên nên đánh giá rủi ro trước khi quyết định nhận tài sản làm bảo đảm.
>>> Xem thêm: Nhanh chóng nhưng không qua loa, đó là điều cần hướng tới khi tìm hiểu và thực hiện chứng thực
3. Điều kiện và hồ sơ lập hợp đồng thế chấp nhà xưởng không phép
3.1. Xác định đúng tài sản dùng để bảo đảm
Trước khi lập hợp đồng, các bên cần xác định rõ phạm vi tài sản thế chấp. Nội dung này quyết định quyền và nghĩa vụ của các bên khi xử lý khoản vay.
Nếu chỉ thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng cần ghi rõ thông tin thửa đất. Nếu thế chấp cả nhà xưởng, cần xác định tình trạng pháp lý và căn cứ sở hữu công trình.
Không nên ghi nhà xưởng là tài sản hợp pháp khi chưa đủ căn cứ. Thông tin kê khai phải trung thực và phù hợp với hồ sơ thực tế.
Trường hợp công trình chưa được đăng ký sở hữu, cần kiểm tra khả năng xác lập quyền. Đồng thời, cần làm rõ liệu công trình có đủ điều kiện tham gia giao dịch bảo đảm hay không.
3.2. Hồ sơ cần chuẩn bị khi thế chấp
Thành phần hồ sơ phụ thuộc vào loại tài sản và chủ thể giao dịch. Các bên thường cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan đến tài sản gắn liền với đất.
- Giấy tờ pháp lý của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
- Hồ sơ xây dựng nhà xưởng, nếu có.
- Tài liệu chứng minh quyền sở hữu công trình hoặc căn cứ xác lập quyền.
- Hồ sơ doanh nghiệp và giấy tờ chứng minh thẩm quyền ký kết, nếu bên thế chấp là tổ chức.
- Hồ sơ khoản vay và tài liệu xác định nghĩa vụ được bảo đảm.
Nếu nhà xưởng xây dựng không phép, cần kiểm tra thêm hồ sơ hiện trạng và tình trạng xử lý vi phạm. Không nên mặc định chỉ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đủ để thế chấp cả công trình.
3.3. Thỏa thuận rõ phạm vi bảo đảm và trách nhiệm
Hợp đồng cần xác định nghĩa vụ được bảo đảm, giá trị tài sản và phạm vi xử lý khi vi phạm. Các bên cũng nên quy định trách nhiệm cung cấp thông tin pháp lý.
Nếu công trình có vi phạm xây dựng, tình trạng này cần được làm rõ trước khi ký. Bên nhận thế chấp cần đánh giá rủi ro thay vì chỉ căn cứ vào giá trị định giá.
Hợp đồng cũng nên quy định cách xử lý khi tài sản bị xử phạt hoặc buộc khắc phục. Tuy nhiên, thỏa thuận không thể loại trừ nghĩa vụ bắt buộc theo pháp luật.
Các bên nên rà soát nội dung hợp đồng trước khi công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều khoản rõ ràng giúp hạn chế tranh chấp khi khoản vay phát sinh vấn đề.
4. Công chứng, đăng ký thế chấp và hướng xử lý khi có tranh chấp
4.1. Hợp đồng thế chấp nhà xưởng có cần công chứng không?
Theo Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Các bên cần xác định đúng loại tài sản và hình thức giao dịch trước khi ký. <Cite refs={[“turn677305search0″,”turn677305search1”]}/>
Nếu hợp đồng chỉ thế chấp máy móc hoặc tài sản khác, hình thức giao dịch có thể được điều chỉnh bởi quy định riêng. Vì vậy, không nên áp dụng một cách máy móc yêu cầu công chứng cho mọi loại tài sản.
Đối với nhà xưởng không phép, công chứng không đồng nghĩa công trình đã hợp pháp. Công chứng viên kiểm tra hồ sơ trong phạm vi pháp luật quy định, nhưng không thay thế quyết định của cơ quan quản lý xây dựng.
Các bên cần trung thực khi cung cấp thông tin. Nếu hồ sơ có điểm chưa rõ, nên làm rõ trước khi ký hợp đồng.
4.2. Đăng ký thế chấp và xử lý tài sản bảo đảm
Sau khi ký, các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký nếu pháp luật yêu cầu. Hồ sơ đăng ký phải phù hợp với loại tài sản và phạm vi thế chấp.
Việc đăng ký giúp xác lập thông tin giao dịch bảo đảm theo quy định. Tuy nhiên, đăng ký không tự động hợp thức hóa công trình xây dựng vi phạm.
Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ, việc xử lý tài sản phải tuân thủ hợp đồng và pháp luật. Nhà xưởng có vi phạm xây dựng có thể khiến quá trình xử lý kéo dài hoặc làm giảm giá trị thu hồi.
Bên nhận thế chấp cần kiểm tra khả năng xử lý riêng đối với quyền sử dụng đất và công trình. Nếu công trình bị yêu cầu khắc phục hoặc phá dỡ, hậu quả có thể ảnh hưởng đến giá trị bảo đảm.
4.3. Hướng giải quyết khi hợp đồng phát sinh tranh chấp
Khi xảy ra tranh chấp, các bên nên rà soát hợp đồng và hồ sơ giao dịch. Cần xác định rõ tài sản nào được thế chấp và quyền sở hữu đã được chứng minh ra sao.
Nếu có dấu hiệu kê khai sai tình trạng pháp lý, hãy lưu giữ tài liệu liên quan. Hồ sơ xây dựng, giấy tờ đất đai, chứng từ giải ngân và kết quả định giá đều có thể cần thiết.
Các bên có thể thương lượng hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Việc hợp đồng có hiệu lực hay không cần được đánh giá dựa trên từng căn cứ cụ thể.
Không phải mọi công trình xây dựng không phép đều khiến hợp đồng thế chấp vô hiệu. Ngược lại, hợp đồng đã công chứng cũng không loại trừ mọi rủi ro pháp lý.
Nếu giá trị khoản vay lớn, nên rà soát hồ sơ trước khi ký hoặc giải ngân. Việc đánh giá sớm có thể giúp hạn chế thiệt hại khi phát sinh tranh chấp.
>>> Xem thêm: Bạn muốn giảm bớt những chuyến đi không cần thiết? Hãy cân nhắc phương án tại nhà qua dịch vụ công chứng
Kết luận
Thế chấp nhà xưởng xây dựng không phép tiềm ẩn nhiều rủi ro về quyền sở hữu, đăng ký giao dịch và xử lý tài sản bảo đảm. Các bên cần kiểm tra hồ sơ đất đai, tình trạng công trình và điều kiện thế chấp trước khi ký. Không nên mặc định công trình không có giấy phép luôn bị cấm thế chấp hoặc đương nhiên đủ điều kiện giao dịch.
Trước khi lập hợp đồng thế chấp nhà xưởng không phép, việc rà soát pháp lý sẽ giúp các bên xác định rõ phạm vi bảo đảm và hạn chế tranh chấp. Nếu cần hỗ trợ kiểm tra hồ sơ, rà soát điều khoản hoặc thực hiện thủ tục công chứng, quý khách có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, hướng dẫn cụ thể.
>>> Xem thêm: Một bộ hồ sơ đầy đủ sẽ giúp bạn tự tin hơn khi làm việc với văn phòng công chứng
>>> Xem thêm: Đừng vội nộp hồ sơ khi chưa hiểu rõ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; xem hướng dẫn về dịch vụ làm sổ đỏ lần đầu
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com