Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuHợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là văn bản xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên khi giao dịch nhà ở chưa hoàn thành xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định. Loại giao dịch này thường phát sinh tại các dự án chung cư và khu đô thị.
Khi chuẩn bị hợp đồng, người mua cần kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án. Hồ sơ giao dịch cũng phải được chuẩn bị phù hợp với từng trường hợp.
Tuy nhiên, không phải mọi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều bắt buộc công chứng. Yêu cầu này phụ thuộc vào chủ thể tham gia và tính chất giao dịch. Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định cụ thể về hình thức hợp đồng trong kinh doanh bất động sản.
Vậy trường hợp nào phải công chứng? Hồ sơ gồm những giấy tờ gì? Quy trình thực hiện ra sao? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ những nội dung quan trọng trước khi giao dịch.
>>> Xem thêm: Chứng thực chữ ký trên hợp đồng mượn tài sản giữa các thành viên gia đình
1. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc công chứng không?
1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.
Loại nhà ở này thường được bán theo tiến độ thực hiện dự án. Người mua có thể thanh toán theo từng đợt được quy định trong hợp đồng.
Trước khi giao dịch, cần xác định nhà ở thuộc dự án nào. Người mua cũng nên kiểm tra thông tin chủ đầu tư và tình trạng pháp lý của dự án.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định riêng về điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Vì vậy, không nên chỉ dựa vào thông tin quảng cáo để quyết định giao dịch.
1.2. Trường hợp hợp đồng không bắt buộc công chứng
Theo khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hợp đồng kinh doanh bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Vì vậy, khi chủ đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ký hợp đồng bán nhà cho khách hàng, hợp đồng không mặc nhiên bắt buộc công chứng theo quy định này.
Các bên có thể thỏa thuận thực hiện công chứng hoặc chứng thực nếu có nhu cầu và phù hợp với quy định pháp luật.
Tuy nhiên, việc không bắt buộc công chứng không có nghĩa người mua được bỏ qua các điều kiện pháp lý của giao dịch. Hợp đồng vẫn phải đáp ứng quy định về nội dung, hình thức và điều kiện kinh doanh bất động sản.
1.3. Trường hợp hợp đồng bắt buộc công chứng hoặc chứng thực
Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch đều là cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.
Do đó, cần xác định chính xác chủ thể tham gia giao dịch trước khi lựa chọn hình thức hợp đồng.
Ngoài ra, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng có quy định riêng. Người mua cần phân biệt giao dịch mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư với việc nhận chuyển nhượng hợp đồng từ người mua trước.
Việc xác định đúng trường hợp giúp tránh nhầm lẫn về yêu cầu công chứng và hồ sơ cần chuẩn bị.
1.4. Phân biệt hợp đồng mua bán với hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường được ký giữa chủ đầu tư và khách hàng. Nội dung hợp đồng xác định căn nhà, giá bán, tiến độ thanh toán và thời hạn bàn giao.
Trong khi đó, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán được lập khi người mua chuyển giao hợp đồng đã ký cho người khác theo điều kiện pháp luật.
Theo Điều 49 và Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, việc chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Chẳng hạn, hợp đồng thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận và không có tranh chấp thuộc trường hợp luật quy định.
Hai giao dịch này có hồ sơ và thủ tục khác nhau. Vì vậy, cần xác định đúng nhu cầu trước khi chuẩn bị giấy tờ.
2. Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
2.1. Giấy tờ tùy thân của các bên
Nếu giao dịch thuộc trường hợp phải công chứng, các bên cần chuẩn bị giấy tờ xác định nhân thân theo hướng dẫn của tổ chức hành nghề công chứng.
Đối với cá nhân Việt Nam, giấy tờ có thể gồm thẻ căn cước, căn cước điện tử hoặc giấy tờ hợp lệ khác theo quy định hiện hành.
Nếu người tham gia giao dịch là người nước ngoài, cần chuẩn bị giấy tờ xác định nhân thân phù hợp.
Trường hợp có người đại diện ký hợp đồng, cần bổ sung giấy tờ chứng minh tư cách đại diện. Nếu đại diện theo ủy quyền, cần chuẩn bị văn bản ủy quyền phù hợp.
2.2. Giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư và dự án
Hồ sơ cần có các tài liệu liên quan đến chủ thể bán và căn nhà được giao dịch.
Tùy trường hợp, tổ chức hành nghề công chứng có thể yêu cầu giấy tờ pháp lý của doanh nghiệp, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và tài liệu chứng minh điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin pháp lý của dự án. Đồng thời, cần đối chiếu tên dự án, vị trí căn nhà và thông tin chủ đầu tư.
Không nên chỉ dựa vào phiếu đặt chỗ hoặc tài liệu giới thiệu sản phẩm để xác định dự án đã đủ điều kiện bán.
2.3. Dự thảo hợp đồng mua bán nhà ở
Dự thảo hợp đồng là tài liệu quan trọng để các bên kiểm tra trước khi ký.
Hợp đồng cần thể hiện các nội dung theo quy định pháp luật. Những nội dung cơ bản gồm thông tin các bên, thông tin bất động sản, giá bán, phương thức thanh toán và thời hạn bàn giao.
Ngoài ra, cần làm rõ bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong trường hợp pháp luật yêu cầu. Hợp đồng cũng cần quy định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm khi vi phạm.
Các bên nên đọc kỹ điều khoản về tiến độ thanh toán, bàn giao và xử lý tranh chấp. Nếu có nội dung chưa rõ, cần trao đổi trước khi ký.
2.4. Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân và quyền đại diện
Tùy chủ thể và giao dịch cụ thể, hồ sơ có thể cần thêm giấy tờ liên quan đến tình trạng hôn nhân hoặc chế độ tài sản.
Nếu căn nhà hoặc quyền tài sản liên quan đến tài sản chung vợ chồng, cần xác định đúng chủ thể có quyền tham gia giao dịch.
Trường hợp một bên không trực tiếp ký, cần kiểm tra giấy tờ đại diện hoặc văn bản ủy quyền. Nội dung ủy quyền phải phù hợp với phạm vi giao dịch.
Không phải hồ sơ nào cũng cần tất cả các giấy tờ này. Người yêu cầu nên liên hệ trước với tổ chức hành nghề công chứng để xác định thành phần hồ sơ cụ thể.
2.5. Giấy tờ bổ sung theo từng trường hợp
Ngoài các tài liệu cơ bản, hồ sơ có thể cần thêm giấy tờ tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của căn nhà và các bên.
Ví dụ, giao dịch thông qua người đại diện cần tài liệu chứng minh quyền đại diện. Giao dịch có yếu tố nước ngoài có thể cần giấy tờ bổ sung để xác định nhân thân hoặc năng lực tham gia giao dịch.
Nếu đây là hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư, thành phần hồ sơ sẽ khác. Người yêu cầu cần chuẩn bị hợp đồng ban đầu và giấy tờ liên quan đến khoản tiền đã thanh toán theo quy định áp dụng.
Việc kiểm tra trước giúp hạn chế tình trạng thiếu giấy tờ khi nộp hồ sơ.
>>> Xem thêm: Sang tên nhà đất là thủ tục cần sự chuẩn bị cẩn thận; tìm hiểu Dịch vụ sang tên sổ đỏ sẽ giúp bạn có thêm cơ sở thực hiện
3. Quy trình công chứng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
3.1. Kiểm tra điều kiện giao dịch
Trước khi lập hồ sơ, các bên cần xác định giao dịch có thuộc trường hợp phải công chứng hay không.
Đồng thời, cần kiểm tra điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Người mua nên tìm hiểu tình trạng pháp lý của dự án và quyền của chủ đầu tư đối với căn nhà.
Nếu giao dịch thuộc trường hợp phải công chứng, các bên cần lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng phù hợp.
Việc kiểm tra ngay từ đầu giúp hạn chế rủi ro và tránh chuẩn bị sai thủ tục.
3.2. Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Các bên chuẩn bị giấy tờ tùy thân và tài liệu liên quan đến giao dịch.
Nếu đã có dự thảo hợp đồng, nên gửi trước cho tổ chức hành nghề công chứng để được hướng dẫn. Người yêu cầu cũng cần thông báo về tình trạng pháp lý của căn nhà và chủ thể tham gia.
Sau khi tiếp nhận, công chứng viên kiểm tra hồ sơ và các điều kiện cần thiết.
Nếu tài liệu chưa đầy đủ hoặc có nội dung cần làm rõ, các bên sẽ được hướng dẫn bổ sung theo quy định.
3.3. Kiểm tra nội dung hợp đồng
Trước khi ký, các bên cần rà soát toàn bộ nội dung hợp đồng.
Cần kiểm tra thông tin căn nhà, giá bán, lịch thanh toán và thời hạn bàn giao. Điều khoản về bảo hành, phạt vi phạm và giải quyết tranh chấp cũng cần được xem xét.
Đặc biệt, người mua nên kiểm tra các khoản tiền phải nộp và điều kiện xử lý khi chậm bàn giao.
Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch trong phạm vi trách nhiệm theo quy định. Các bên vẫn cần chủ động đọc và hiểu rõ những điều khoản mình cam kết.
3.4. Ký hợp đồng và nhận kết quả
Khi hồ sơ đáp ứng điều kiện, các bên thực hiện ký theo hướng dẫn của công chứng viên.
Công chứng viên kiểm tra ý chí tự nguyện và các điều kiện liên quan trước khi hoàn tất thủ tục.
Sau khi công chứng, các bên nhận hợp đồng theo quy định. Cần kiểm tra thông tin cá nhân, nội dung giao dịch và số lượng bản hợp đồng được giao.
Nếu phát hiện sai sót, nên trao đổi ngay với tổ chức hành nghề công chứng để được hướng dẫn xử lý.
3.5. Thực hiện các nghĩa vụ sau khi ký
Sau khi hợp đồng được ký kết, các bên cần thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận.
Người mua nên lưu giữ hợp đồng và chứng từ thanh toán. Các khoản tiền cần được thanh toán đúng tiến độ và theo phương thức đã thống nhất.
Người mua cũng nên theo dõi tiến độ xây dựng và thời hạn bàn giao căn nhà.
Khi phát sinh thay đổi hoặc tranh chấp, cần kiểm tra điều khoản hợp đồng và quy định pháp luật có liên quan để bảo vệ quyền lợi của mình.
4. Những lưu ý quan trọng khi công chứng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
4.1. Kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án
Trước khi ký hợp đồng, người mua cần tìm hiểu tình trạng pháp lý của dự án.
Nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin và tài liệu cần thiết. Đồng thời, cần kiểm tra căn nhà có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay không.
Không nên chỉ dựa vào quảng cáo hoặc cam kết bằng lời nói.
Việc xác minh trước giúp hạn chế rủi ro khi dự án chậm triển khai hoặc không đáp ứng điều kiện bán.
4.2. Đọc kỹ tiến độ thanh toán và bàn giao
Tiến độ thanh toán cần được thể hiện rõ trong hợp đồng.
Người mua nên kiểm tra thời điểm thanh toán từng đợt và điều kiện áp dụng. Các khoản tiền cũng cần phù hợp với thỏa thuận và quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, cần xác định thời hạn bàn giao căn nhà. Điều khoản về chậm bàn giao và trách nhiệm của các bên cũng rất quan trọng.
Không nên ký hợp đồng khi các nội dung này còn chưa rõ ràng.
4.3. Kiểm tra điều khoản bảo lãnh ngân hàng
Đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần lưu ý quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
Người mua nên kiểm tra thông tin về ngân hàng bảo lãnh và nội dung bảo lãnh theo quy định áp dụng.
Nếu thuộc trường hợp pháp luật cho phép người mua lựa chọn không có bảo lãnh, cần xem xét kỹ điều kiện và văn bản liên quan.
Không nên chỉ dựa vào lời giới thiệu của nhân viên bán hàng để kết luận nghĩa vụ bảo lãnh đã được đáp ứng.
4.4. Phân biệt công chứng hợp đồng mua bán với công chứng chuyển nhượng
Công chứng hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng khác với công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
Mỗi trường hợp có điều kiện và thành phần hồ sơ riêng.
Đặc biệt, việc chuyển nhượng hợp đồng cần đáp ứng các điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Người chuyển nhượng cũng cần chuẩn bị tài liệu chứng minh quá trình thanh toán và hồ sơ liên quan.
Nếu chưa xác định rõ giao dịch thuộc loại nào, nên trao đổi với tổ chức hành nghề công chứng trước khi ký.
4.5. Lưu giữ hợp đồng và chứng từ giao dịch
Sau khi hoàn tất thủ tục, các bên cần lưu giữ hợp đồng và giấy tờ liên quan.
Người mua nên giữ chứng từ thanh toán, thông báo của chủ đầu tư và các tài liệu về tiến độ thực hiện dự án.
Những giấy tờ này có thể cần thiết khi làm thủ tục tiếp theo hoặc giải quyết tranh chấp.
Nếu có thay đổi về thông tin hoặc thỏa thuận, cần lập văn bản theo hình thức phù hợp. Không nên chỉ dựa vào trao đổi miệng đối với các nội dung quan trọng.
>>> Xem thêm: Khi không thể trực tiếp có mặt, công chứng ủy quyền có thể trở thành giải pháp phù hợp
Kết luận
Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cần được lập và thực hiện theo đúng quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản. Việc công chứng có bắt buộc hay không phụ thuộc vào chủ thể tham gia và loại giao dịch cụ thể. Người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án, nội dung hợp đồng và các nghĩa vụ thanh toán trước khi ký.
Đối với trường hợp cần công chứng, việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ tùy thân, tài liệu pháp lý và dự thảo hợp đồng sẽ giúp quá trình thực hiện thuận lợi hơn. Nếu là giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký, cần kiểm tra riêng các điều kiện và thành phần hồ sơ áp dụng.
Nếu cần tư vấn về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, kiểm tra hồ sơ pháp lý hoặc thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng, khách hàng có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thực hiện thủ tục phù hợp.
>>> Xem thêm: Chỉ cần chuẩn bị sai một loại giấy tờ, việc công chứng mua bán nhà đất có thể bị ảnh hưởng
>>> Xem thêm: Bạn muốn biết quy trình công chứng diễn ra thế nào? Hãy bắt đầu từ một văn phòng công chứng uy tín
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com