Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTrong giao dịch bất động sản, các bên đôi khi thỏa thuận thanh toán bằng USD hoặc ngoại tệ khác. Cách thỏa thuận này có thể xuất phát từ nhu cầu đầu tư hoặc thuận tiện trong thanh toán. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam có quy định chặt chẽ về việc sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam.
Vì vậy, hợp đồng mua bán đất bằng ngoại tệ có thể phát sinh rủi ro pháp lý nếu các bên lựa chọn ngoại tệ làm phương tiện thanh toán trái quy định. Khi tranh chấp xảy ra, hợp đồng có thể bị xem xét về hiệu lực. Các bên cũng có thể phải hoàn trả những gì đã nhận. Để hạn chế thiệt hại, người mua và người bán cần hiểu rõ quy định trước khi ký kết.
>>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội sau khi hết thời hạn hạn chế 5 năm
1. Quy định pháp luật về mua bán nhà đất bằng ngoại tệ
1.1. Có được dùng ngoại tệ để thanh toán tiền mua đất không?
Pháp luật Việt Nam hạn chế việc sử dụng ngoại hối trong các giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam. Theo quy định về quản lý ngoại hối, giao dịch, thanh toán và niêm yết bằng ngoại tệ chỉ được thực hiện trong những trường hợp pháp luật cho phép.
Đối với giao dịch mua bán nhà đất giữa các bên tại Việt Nam, việc thỏa thuận thanh toán trực tiếp bằng USD thường không được phép, trừ trường hợp thuộc ngoại lệ hợp pháp. Các bên không thể chỉ dựa vào sự tự nguyện để bỏ qua quy định này.
Thông thường, giá mua bán bất động sản cần được xác định và thanh toán bằng đồng Việt Nam. Nếu các bên ghi giá bằng ngoại tệ hoặc yêu cầu chuyển ngoại tệ để thanh toán, cần kiểm tra kỹ quy định áp dụng cho giao dịch cụ thể.
1.2. Căn cứ pháp lý cần lưu ý
Khi xem xét giao dịch, các bên cần chú ý đến quy định về quản lý ngoại hối và hiệu lực của giao dịch dân sự.
Một số văn bản quan trọng gồm:
- Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005, được sửa đổi, bổ sung năm 2013.
- Các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp lệnh Ngoại hối, trong đó có quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam.
- Bộ luật Dân sự năm 2015, đặc biệt là các quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và giao dịch vô hiệu.
- Luật Đất đai và pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản có liên quan đến loại giao dịch cụ thể.
Căn cứ áp dụng còn phụ thuộc vào chủ thể giao dịch, loại bất động sản và cách thức thanh toán. Vì thế, không nên kết luận mọi hợp đồng có nhắc đến ngoại tệ đều tự động vô hiệu.
1.3. Phân biệt ghi giá tham chiếu bằng ngoại tệ và thanh toán bằng ngoại tệ
Các bên cần phân biệt việc sử dụng ngoại tệ làm căn cứ tham chiếu với việc trực tiếp thanh toán bằng ngoại tệ. Hai cách thỏa thuận này có thể dẫn đến cách đánh giá pháp lý khác nhau.
Nếu hợp đồng ghi giá tương đương một khoản USD nhưng yêu cầu thanh toán bằng đồng Việt Nam, cần xem xét toàn bộ nội dung thỏa thuận. Cách ghi giá, tỷ giá quy đổi và thời điểm xác định tỷ giá đều có thể ảnh hưởng đến việc giải thích hợp đồng.
Ngược lại, nếu hợp đồng yêu cầu bên mua chuyển USD trực tiếp cho bên bán tại Việt Nam, giao dịch có thể đối mặt với rủi ro vi phạm quy định quản lý ngoại hối. Các bên nên rà soát hợp đồng trước khi thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
2. Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất bằng ngoại tệ có thể bị tuyên vô hiệu?
2.1. Vi phạm điều cấm của luật
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện luật định. Trong đó, mục đích và nội dung giao dịch không được vi phạm điều cấm của luật.
Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội. Nếu thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ vi phạm quy định bắt buộc, tòa án có thể xem xét hậu quả pháp lý của giao dịch.
Tuy nhiên, cần xác định chính xác nội dung vi phạm. Không phải cứ xuất hiện ngoại tệ trong hợp đồng là toàn bộ hợp đồng mua bán nhà đất đương nhiên vô hiệu. Cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ xem xét quy định liên quan và tình tiết thực tế.
2.2. Điều khoản thanh toán có làm vô hiệu toàn bộ hợp đồng không?
Trong một số trường hợp, vấn đề pháp lý tập trung ở điều khoản thanh toán. Khi đó, cần xem xét điều khoản này có thể tách rời khỏi phần còn lại của hợp đồng hay không.
Điều 130 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từng phần. Theo đó, nếu một phần nội dung vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại, phần còn lại vẫn có thể được giữ nguyên.
Vì vậy, khi tranh chấp phát sinh, tòa án cần đánh giá toàn bộ hợp đồng. Các yếu tố cần xem xét gồm ý chí của các bên, cách xác định giá, phương thức thanh toán và khả năng tiếp tục thực hiện phần thỏa thuận hợp pháp.
Người mua và người bán không nên tự cho rằng chỉ cần sửa điều khoản ngoại tệ là mọi vấn đề đã được giải quyết. Việc xử lý còn phụ thuộc vào nội dung hợp đồng và quy định pháp luật áp dụng.
2.3. Hợp đồng đã công chứng có chắc chắn hợp pháp không?
Công chứng giúp xác nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng trong phạm vi pháp luật quy định. Tuy nhiên, việc công chứng không làm hợp pháp hóa một thỏa thuận vi phạm điều cấm của luật.
Nếu hợp đồng đã công chứng nhưng có điều khoản thanh toán ngoại tệ trái quy định, các bên vẫn có thể phát sinh tranh chấp. Khi đủ căn cứ, tòa án có thể xem xét hiệu lực của giao dịch theo quy định pháp luật.
Do đó, các bên nên trao đổi rõ về đồng tiền thanh toán ngay từ đầu. Nếu có yếu tố ngoại tệ, cần rà soát kỹ trước khi ký. Việc này giúp giảm nguy cơ tranh chấp và hạn chế chi phí xử lý về sau.
>>> Xem thêm: Hiểu rõ khi nào cần chứng thực sẽ giúp bạn lựa chọn đúng thủ tục cho từng loại giấy tờ
3. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu
3.1. Các bên phải hoàn trả những gì đã nhận
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch vô hiệu, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Trong giao dịch mua bán nhà đất, bên mua có thể phải trả lại nhà hoặc quyền sử dụng đất đã nhận. Bên bán có thể phải hoàn trả khoản tiền đã nhận. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật, bên có nghĩa vụ có thể phải hoàn trả bằng tiền theo quy định.
Việc hoàn trả thực tế có thể phức tạp nếu nhà đất đã được bàn giao, cải tạo hoặc chuyển nhượng tiếp. Khi đó, cần xác định tình trạng tài sản và quyền lợi của những người liên quan.
3.2. Bồi thường thiệt hại và lỗi của các bên
Bên có lỗi gây thiệt hại có thể phải bồi thường theo quy định pháp luật. Việc xác định trách nhiệm không chỉ dựa vào việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
Cơ quan giải quyết tranh chấp có thể xem xét hành vi của từng bên. Chẳng hạn, một bên cố tình đưa ra thông tin sai lệch hoặc biết rõ vi phạm nhưng vẫn gây thiệt hại cho bên kia. Những tình tiết này có thể ảnh hưởng đến việc xác định lỗi và nghĩa vụ bồi thường.
Người yêu cầu bồi thường cần cung cấp tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế. Các tài liệu có thể gồm chứng từ chuyển tiền, chi phí sửa chữa, chi phí phát sinh và trao đổi giữa các bên. Việc chứng minh quan hệ giữa hành vi có lỗi và thiệt hại cũng rất quan trọng.
3.3. Rủi ro về đăng ký quyền sử dụng đất và giao dịch tiếp theo
Tranh chấp về hiệu lực hợp đồng có thể ảnh hưởng đến việc đăng ký biến động đất đai hoặc xử lý tài sản. Nếu quyền sử dụng đất đã được đăng ký sang tên, việc giải quyết hậu quả có thể cần thực hiện thêm thủ tục theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực.
Rủi ro càng lớn nếu bên mua đã thế chấp, chuyển nhượng hoặc xây dựng trên đất. Khi đó, quyền lợi của bên thứ ba có thể cần được xem xét theo quy định có liên quan.
Các bên nên lưu giữ hợp đồng, giấy chứng nhận, biên nhận tiền và tài liệu bàn giao. Nếu tranh chấp đã xảy ra, cần rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện giao dịch tiếp theo.
4. Cách hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất có yếu tố ngoại tệ
4.1. Thỏa thuận giá và phương thức thanh toán đúng quy định
Các bên nên xác định giá giao dịch bằng đồng Việt Nam và lựa chọn phương thức thanh toán phù hợp pháp luật. Nếu giao dịch có yếu tố nước ngoài hoặc thuộc trường hợp đặc thù, cần kiểm tra quy định ngoại hối áp dụng.
Không nên tự thỏa thuận thanh toán bằng USD chỉ vì cả hai bên đồng ý. Sự đồng thuận không thay thế điều kiện pháp lý bắt buộc.
Hợp đồng cũng cần quy định rõ thời hạn thanh toán, tài khoản nhận tiền và chứng từ xác nhận. Nội dung càng minh bạch, việc chứng minh nghĩa vụ càng thuận lợi khi phát sinh tranh chấp.
4.2. Kiểm tra hồ sơ nhà đất và nội dung hợp đồng trước khi ký
Trước khi ký, người mua cần kiểm tra giấy chứng nhận và thông tin chủ thể chuyển nhượng. Đồng thời, cần xác minh tình trạng tranh chấp, thế chấp và hạn chế quyền đối với bất động sản.
Hợp đồng phải thể hiện rõ giá bán, tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao và trách nhiệm khi vi phạm. Các điều khoản này cần thống nhất với phương thức thanh toán hợp pháp.
Nếu có điều khoản liên quan đến ngoại tệ, các bên nên đề nghị người có chuyên môn rà soát. Việc kiểm tra trước khi ký thường giúp giảm nguy cơ phải khởi kiện để giải quyết hậu quả.
4.3. Làm gì khi hợp đồng đã ký và đã thanh toán bằng ngoại tệ?
Nếu hợp đồng đã được ký, các bên không nên vội hủy bỏ hoặc tự ý ngừng thực hiện nghĩa vụ. Trước tiên, cần kiểm tra nội dung hợp đồng và chứng từ thanh toán. Tiếp đó, cần xác định quy định ngoại hối có áp dụng cho giao dịch hay không.
Nếu phát hiện rủi ro, các bên nên trao đổi để tìm phương án xử lý phù hợp pháp luật. Việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng phải được thực hiện đúng hình thức và điều kiện có hiệu lực. Không nên lập giấy tờ nhằm che giấu bản chất giao dịch.
Trường hợp không thể thống nhất, các bên có thể cân nhắc yêu cầu tòa án giải quyết. Hồ sơ nên gồm hợp đồng, tài liệu công chứng, chứng từ thanh toán và trao đổi liên quan. Nếu đã có tranh chấp về quyền sử dụng đất, cần đánh giá cả hậu quả đối với việc đăng ký và bàn giao tài sản.
>>> Xem thêm: Chủ động về thời gian, rõ ràng về thủ tục: đó là lý do bạn nên tham khảo dịch vụ công chứng
Kết luận
Giao dịch bất động sản có yếu tố ngoại tệ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu phương thức thanh toán không phù hợp pháp luật. hợp đồng mua bán đất bằng ngoại tệ không mặc nhiên vô hiệu trong mọi trường hợp. Hiệu lực hợp đồng cần được đánh giá dựa trên nội dung thỏa thuận, quy định quản lý ngoại hối và tình tiết thực tế. Nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có thể phải hoàn trả tài sản, hoàn tiền và bồi thường thiệt hại khi có căn cứ.
Để hạn chế tranh chấp, các bên nên kiểm tra kỹ hồ sơ và điều khoản thanh toán trước khi ký. Khi cần hỗ trợ rà soát thủ tục công chứng, hồ sơ nhà đất hoặc nội dung hợp đồng, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn, hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục phù hợp quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Bận rộn không có nghĩa là phải trì hoãn giấy tờ; hãy tìm hiểu lựa chọn hỗ trợ từ văn phòng công chứng
>>> Xem thêm: Muốn việc giấy tờ đất đai bớt rườm rà? Hãy bắt đầu bằng việc tìm hiểu dịch vụ sổ đỏ
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com