Chuyển tiền môi giới nhưng mua bán thất bại: Lấy lại bằng cách nào?
Việc chuyển tiền cho môi giới để “giữ chỗ”, “đặt trước”, “đặt cọc thiện chí” khi mua bán nhà đất trở nên phổ biến trong thực tế giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, không ít trường hợp giao dịch cuối cùng không thực hiện được, chủ sở hữu từ chối bán, hoặc người mua phát hiện thông tin sai lệch. Khi đó, yêu cầu đòi lại tiền đã chuyển cho môi giới trở thành tranh chấp khó xử lý nếu không có thỏa thuận rõ ràng. Bài viết dưới đây phân tích cơ sở pháp lý và hướng bảo vệ quyền lợi khi giao dịch thất bại.
>>> Xem thêm: Bạn có biết công chứng viên tạivăn phòng công chứng phải chịu trách nhiệm thế nào không?
1. Môi giới bất động sản và tư cách pháp lý trong giao dịch
1.1. Môi giới không phải là chủ thể của giao dịch mua bán
Theo “Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023”, môi giới là người kết nối bên mua và bên bán; không phải là chủ sở hữu tài sản. Vì vậy, việc người mua chuyển tiền cho môi giới không đương nhiên làm phát sinh quyền mua nhà đất.
Môi giới chỉ có nghĩa vụ:
Cung cấp thông tin trung thực
Trung gian kết nối
Không được nhận tiền thay cho chủ nhà nếu không có ủy quyền bằng văn bản theo “Điều 138 BLDS 2015”.
>>> Xem thêm: Điều kiện pháp lý để công chứng văn bản thừa kế –công chứng thừa kế
1.2. Thu tiền khi không có ủy quyền có thể là hành vi vi phạm
Nếu môi giới tự nhận tiền giữ chỗ, cọc, đặt trước… mà không chứng minh được được chủ sở hữu ủy quyền, thì hành vi này có thể bị xem là:
“Giao dịch vô hiệu do giả tạo” (Điều 124 BLDS 2015)
“Chiếm giữ, sử dụng tài sản trái pháp luật”
Vi phạm nghĩa vụ khi cung cấp dịch vụ
2. Các loại tiền thường chuyển cho môi giới và giá trị pháp lý
2.1. Tiền giữ chỗ (không phải đặt cọc)
Trong thực tế, “tiền giữ chỗ” thường:
Không kèm cam kết ràng buộc
Không được pháp luật quy định
Không phải tiền đặt cọc theo “Điều 328 BLDS 2015”
→ Khi giao dịch không thực hiện được, người mua có quyền đòi lại 100%.
>>> Xem thêm: Cách tránh xung đột thừa kế khi sử dụng Di chúc tại nhà
2.2. Tiền đặt cọc hợp pháp
Chỉ hợp lệ khi:
Có văn bản
Ghi rõ mục đích đặt cọc
Xác nhận của chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền
Nếu môi giới nhận cọc không có ủy quyền, đặt cọc không hợp lệ, và người mua được quyền yêu cầu hoàn trả toàn bộ.
2.3. Các khoản tiền ghi dưới dạng: “thiện chí”, “kí giữ”, “booking”
Pháp luật không công nhận các khái niệm này.
→ Hầu hết đều bị coi là giao dịch dân sự không có hiệu lực ràng buộc, và người chuyển tiền có quyền lấy lại.
Không có giấy ủy quyền → Môi giới không có quyền nhận tiền thay → phải trả lại toàn bộ.
3.3. Thỏa thuận đặt tiền không đáp ứng điều kiện để trở thành đặt cọc
Thiếu: mục đích cọc, quyền – nghĩa vụ khi vi phạm, chữ ký bên bán… → Cọc không có giá trị, phải hoàn tiền.
3.4. Bị lừa dối trong giao dịch
Nếu môi giới cố tình đưa thông tin sai nhằm nhận tiền, căn cứ “Điều 127 BLDS 2015”, giao dịch vô hiệu → hoàn trả + bồi thường thiệt hại.
4. Người mua cần làm gì để đòi lại tiền?
4.1. Thu thập chứng cứ
Càng đầy đủ càng tốt:
Sao kê chuyển khoản
Tin nhắn, email trao đổi
Giấy tờ môi giới gửi
Ghi âm cuộc gọi
Bằng chứng về thông tin sai
4.2. Gửi yêu cầu hoàn trả tiền
Dựa trên “Điều 280 BLDS 2015” – yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong thời hạn hợp lý.
Văn bản nên nêu:
Số tiền đã chuyển
Căn cứ yêu cầu hoàn trả
Hạn cuối trả
Nghĩa vụ bồi thường (nếu có)
4.3. Khi môi giới cố tình không trả – tố cáo hoặc khởi kiện
Tùy hành vi:
(a) Khởi kiện dân sự
Áp dụng khi có tranh chấp dân sự (đặt cọc sai, thu tiền trái thỏa thuận). Yêu cầu Tòa án:
Hoàn trả tiền
Bồi thường thiệt hại
Lãi chậm trả theo “Điều 357 & 468 BLDS 2015”
(b) Tố cáo hình sự
Khi có dấu hiệu:
Lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 BLHS)
Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (Điều 175 BLHS)
5. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ: Anh H chuyển cho môi giới 50 triệu đồng để “giữ chỗ mua đất”. Môi giới cam kết có đất chính chủ nhưng thực tế đất đang nằm trong quy hoạch treo và chủ nhà không bán. Không có bất kỳ giấy ủy quyền nào cho môi giới nhận tiền. → Giao dịch không hợp lệ, anh H có quyền:
Yêu cầu hoàn trả toàn bộ 50 triệu
Yêu cầu bồi thường chi phí đi lại, thời gian, thiệt hại chứng minh được
Khởi kiện nếu môi giới không hợp tác
6. Kết luận
Việc chuyển tiền cho môi giới trong giao dịch nhà đất tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có hợp đồng hoặc ủy quyền rõ ràng. Khi giao dịch thất bại, người mua hoàn toàn có quyền đòi lại tiền, đặc biệt trong các trường hợp môi giới cung cấp sai thông tin, nhận tiền trái phép hoặc giao dịch không được chủ sở hữu chấp thuận. Thu thập chứng cứ đầy đủ và thực hiện đúng trình tự pháp luật là giải pháp hiệu quả nhất để bảo vệ quyền lợi.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
